Nejvyšší správní soud řešil kasační stížnost dalšího vlastníka nespokojeného s územním plánem. Tentokrát bylo jablkem sváru snížení zastavitelnosti pozemků a navýšení zastoupení zeleně. Vlastník neuspěl, přičemž jednou z příčin byla již tradiční procesní pasivita majitele nemovitostí a soudům proto stačilo velmi obecné odůvodnění změny regulace. Zajímavé je vyjádření ke vztahu nepravomocného společného povolení a nového územního plánu, který by už záměr neumožnil. Závěry NSS jsou zajímavé i z hlediska možných přechodných ustanovení v územním plánu.
Co řekl Ústavní soud?
NSS nejdříve připomněl: „Nejvyšší správní soud v souvislosti s otázkou dopadu opatřením přijaté regulace na povolování stavebního záměru stěžovatelky nemohl opominout závěry, které teprve v průběhu nynějšího řízení o kasační stížnosti přijal Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 10. 12. 2025, sp. zn. IV. 2217/24 (dále také jen „nález“).
Konstatoval v něm, že „[a]čkoliv ani existence nepravomocného povolení stavebního záměru ve spojení s principem kontinuity územního plánování nevylučuje možnost změny územního plánu způsobem omezujícím vlastnické právo stavebníka, musí pro takovou změnu existovat velmi závažné důvody v podobě reálného a intenzivního zásahu do jiných ústavně zaručených základních práv a svobod nebo závažná kolize s veřejným zájmem. Nezohlední-li správní soudy tuto skutečnost (s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem případu) v řízení o návrhu na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho části, porušují tím právo navrhovatele na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.“
Ústavní soud se zde zabýval problémem ochrany dobré víry a oprávněných zájmů dotčené osoby ve smyslu § 2 odst. 3 správního řádu za situace, kdy stavební úřad její určitý záměr sice již povolil, avšak ještě v průběhu odvolací fáze stavebního řízení došlo ke změně územního plánu, se kterou záměr nově není v souladu. Takovou změnu územního plánu Ústavní soud sice obecně nepovažuje za nepřípustnou, při přezkumu opatření obecné povahy je však třeba novou regulaci vždy podrobit posouzení prostřednictvím kritérií vhodnosti, potřebnosti a minimalizace zásahů, jakož i zkoumání, zda je následek napadeného opatření obecné povahy úměrný sledovanému cíli, tj. zkoumat proporcionalitu v užším slova smyslu. V rámci těchto úvah je pak správní soud povinen přihlédnout rovněž k tomu, jaké úsilí stavebník k uskutečnění stavebního záměru již vynaložil.“
Jak se s tím vypořádal NSS
NSS dodal: „Nejvyšší správní soud nikterak nezpochybňuje precedenční závaznost názoru vysloveného v nálezové judikatuře, jde-li o nosné důvody rozhodnutí (čl. 89 odst. 2 Ústavy). Předpokladem jejich uplatnění je pak právní a skutková podobnost konkrétní věci (srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 13. 11. 2007, sp. zn. IV. ÚS 301/05). V nyní projednávaném případě ze shodných vyjádření účastníků vyplynulo, že dotčený stavební záměr stěžovatelky již byl dokončen, a to na základě společného stavebního povolení ze dne 2. 4. 2024, pravomocného až do jeho zrušení výše označeným rozsudkem krajského soudu ze dne 16. 6. 2025. Ještě předtím, tj. v odvolací fázi stavebního řízení o společném stavebním povolení, nabylo účinnosti nyní napadené opatření. Zde ovšem shoda projednávané věci s případem posuzovaným v řízení před Ústavním soudem končí.
Ústavní soud vyslovil shora popsané závěry v situaci, v níž stěžovatel domáhající se zrušení změny územního plánu namítal její neproporcionalitu již v procesu jejího vydání. V nálezu ostatně výslovně aproboval kvalitu námitek uplatněných dotčenými osobami ve vztahu k přiměřenosti změny územního plánu jako dostatečnou (srov. bod 20 nálezu). Zdůvodnil tím závěr, že správní soudy v odkazované věci otázku proporcionality dostatečně nezkoumaly, přiměřenost zásahu do již připraveného a nepravomocně povoleného stavebního záměru nevyjímaje. Ústavní soud tedy zavázal soudy, aby zkoumaly okolnost zásahu do oprávněných zájmů stavebníka v případě již jednou povoleného a rozpracovaného záměru, nikterak však nezpochybnil princip subsidiarity soudního přezkumu přiměřenosti opatření obecné povahy.
Jak již bylo uvedeno shora, stěžovatelka v daném případě námitky proti návrhu opatření v procesu vydání změny územního plánu nepodala a v důsledku toho odpůrce konkrétní dopad opatření na poměry stěžovatelky na regulací dotčeném pozemku poprávu nevypořádal (viz výše argumentaci v odst. 20 a 21). Možnost zásahu správního soudu do této oblasti je proto alespoň v předmětné věci – vzdor nové judikatuře Ústavního soudu – i nadále omezena, resp. závěry jeho nálezu ze dne 10. 12. 2025, sp. zn. IV. 2217/24, nelze v plné míře aplikovat. Od pasivity stěžovatelky v průběhu procesu vydání opatření ostatně nebylo ani ve světle nálezu možné odhlédnout již proto, že v tam posuzované věci šlo o změnu funkčního využití, jež výstavbu v dotčené ploše zcela vylučovala, zatímco v projednávané věci se jedná toliko o úpravu regulativů omezujících velikost záměru. Ani z hlediska intenzity zásahu do vlastnického práva dotčených osob tak nejsou obě zmíněné situace srovnatelné.“
Podle rozsudku NSS čj. 3 As 49/2025 – 65 ze dne 21. 1. 2026.
Více našich textů k územnímu plánování najdete zde.