Jedna obec vydala nový územní plán, ve kterém z dříve zastavitelných pozemků, kde bylo možné realizovat nízkopodlažní stavby pro bydlení, udělala nezastavěné území. U soudu neuspěla, protože neopakovala veřejné projednání, i když podstatně změnila regulaci pozemků.

Opakované změny návrhu územního plánu

V celé věci proběhlo první veřejné projednání, v rámci kterého vlastnice uplatnila námitky. Výsledkem byla úprava návrhu v její prospěch – rozšíření zastavitelných ploch. To se ale zase nelíbilo orgánu ochrany ZPF, který v rámci opakované veřejného projednání uplatnil negativní stanovisko, a tak se návrh ÚP vrátil k původní verzi. Ta už ale nebyla opakovaně projednána.

Soud byl na obec přísný

Soud řekl: „Současně je třeba připomenout, že byť je pořizovatel územního plánu vázán závěry stanovisek dotčených orgánů, nezbavuje ho to povinnosti řádně odůvodnit rozhodnutí o námitkách a posoudit proporcionalitu zásahu do vlastnického práva spočívajícího ve změně funkčního využití pozemků. Tím, že odpůrkyně nedala navrhovatelce možnost uplatnit vůči upravenému návrhu námitky, jí odepřela možnost během pořizování napadeného OOP brojit proti přiměřenosti výsledné regulace (mj. z hlediska její potřebnosti, vhodnosti či minimalizace zásahu).

S jejími důvody, které jsou zásadní pro posouzení proporcionality zásahu do vlastnického práva, byla navrhovatelka seznámena až napadeným OOP. Patrně i v důsledku toho se odpůrkyně otázkou přiměřenosti vypuštění zastavitelných ploch na pozemcích navrhovatelky v odůvodnění napadeného OOP nezabývala. Nelze přitom přehlédnout, že v návaznosti na námitky navrhovatelky uplatněné k návrhu pro veřejné projednání pořizovatel s určenou zastupitelkou navrhli námitkám vyhovět s ohledem na dotčení vlastnických práv a princip kontinuity, přičemž ani pořizovatel nenacházel v návrhu územního plánu pro veřejné projednání zdůvodnění redukce zastavitelných ploch právě na pozemcích navrhovatelky nacházejících se na půdě IV. třídy ochrany.

Ačkoli se napadené OOP „navrátilo“ k dřívější verzi návrhu územního plánu, navrhovatelka neměla možnost vymezit se proti důvodům výsledného řešení, které bylo opřeno o negativní stanovisko orgánu ochrany ZPF, jak zdůrazňuje i odpůrkyně ve vyjádření k návrhu.“

Dávejte si pozor na odůvodnění

Někdy jsou soudy na projektanty a pořizovatele docela kruté. Třeba právě v tomto případě totiž Krajský soud v Praze řekl: „Stanovisko orgánu ochrany ZPF, na jehož základě došlo k úpravě návrhu po opakovaném veřejném projednání, je založeno pouze na tom, že při procesu projednávání územního plánu již bylo schváleno dostatečné množství zastavitelných ploch, které umožňují rozvoj obce, neboť s ohledem na dosavadní demografický vývoj dle dat ČSÚ zastavitelné plochy několikrát převyšují deklarovanou potřebu rozvojových ploch. Orgán ochrany ZPF přitom ani neuvádí, proč vycházel při hodnocení potřeby pouze z dosavadního demografického vývoje…

Napadené OOP ani stanovisko v návaznosti na zásady vymezené v § 4 zákona o ochraně ZPF nezdůvodňuje, proč byly vypuštěny zastavitelné plochy právě na pozemcích navrhovatelky… Z napadeného OOP není patrné, že by při jejich zachování ve větším rozsahu měl hrozit vznik samostatného obytného souboru a narušení celistvosti zemědělských půd uprostřed souvislých zemědělských honů či vznik těžko obdělávatelné enklávy. Zdůvodněna nebyla ani potřeba zarovnání a zkompaktnění urbanistického půdorysu právě do této podoby…

Konstatování, že pokud by územní plán využíval k návrhu zastavitelných ploch pouze půdy nižší třídy ochrany, obec by se rozrostla pouze jihovýchodním a západním směrem a nebyl by zkompaktněn a arondován urbanistický půdorys sídla a vznikly by obtížně přístupné a těžko obdělávatelné zemědělské plochy podél nepravidelně uspořádaného západního a jihozápadního obvodu obce, nevysvětluje, proč nebylo možné ponechat předchozím územním plánem vymezené zastavitelné plochy na pozemcích navrhovatelky, které se nachází na půdě IV. třídy ochrany. Nebylo ani konkrétně zdůvodněno, že by jejich ponechání mělo klást v porovnání s jinými plochami vyšší požadavky na investice do infrastruktury.“

Tohle všechno by evidentně mělo být v územním plánu doopravdy dobře vysvětleno.

Jak to dělat správně?

KS byl na obce i hodný (protože obecně soudy samosprávám fandí, když nedělají během pořizování územních plánů úplně neobhajitelné psí kusy) a pravil: „Soud nezpochybňuje, že důvodem pro redukci zastavitelných ploch na pozemcích navrhovatelky může být potřeba ochrany ZPF či krajiny. Zákon o ochraně ZPF chrání veškerou zemědělskou půdu, byť zdůrazňuje ochranu půd I. a II. třídy.

Bylo však na odpůrkyni, aby řádně vysvětlila, proč dříve zastavitelné pozemky navrhovatelky mají být nově nezastavitelné… přestože územní plán celkově klade důraz na rozvoj bydlení, většinu zastavitelných ploch, byť nikoli všechny, převzal, a to i na půdách vyšší třídy ochrany ZPF, a vymezil nové zastavitelné plochy na pozemcích s vyšší třídou ochrany ZPF.“

Jak vidno, všechno jde, jen se to musí dobře odůvodnit. Samosprávám a pořizovatelům s takovým odůvodněním rádi pomůžeme.

Podle rozsudku KS Praha čj. č. j. 41 A 87/2025- 40 ze dne 28. 11. 2025.

Více našich textů k územnímu plánování najdete zde.