Dlouho nebylo jasné, jak se má postupovat v případě, že stavebník chce stavět na pozemku, který se zčásti nachází v ploše pro bydlení a zčásti v ploše dejme tomu pro veřejná prostranství nebo zeleň a bez využití té části, která je mimo plochy bydlení, není záměr schopen splnit maximální míru zastavění pozemku. Teď konečně existuje alespoň názor Krajského soudu v Praze.

O co šlo?

Protože případ, kterého se týká rozsudek, byl po věcné stránce mírně zmatený, dovolíme si závěry soudu aplikovat na podobný (námi vymyšlený) případ. Představte si, že jedni stavebníci měli pozemek, který se zčásti nacházel v ploše pro bydlení individuální a zčásti ve veřejném prostranství.

Z rozsudku lze citovat: „Orgán územního plánování zjistil, že celková výměra pozemků je 643 m2 a výměra stavebního pozemku nacházejícího se v ploše BI-7 je 570 m2 . Navržená zastavená plocha rodinného domu včnezastaúzemní plán

etně přístavby má rozlohu 128,6 m2 (22,6 %) a doplňková stavba má rozlohu 19,4 m2 (3,4 %), přičemž podmínky prostorového uspořádání plochy BI – maximální intenzita využití pozemků stanovují tento regulativ na 20 % + 4 %.

Orgán územního plánování dodal, že podle definice v územní plánu je stavební pozemek vždy součástí jedné plochy, přičemž plocha je souvislá část území se stanovenými podmínkami využití a prostorového uspořádání, je definována v textové části a grafické části územního plánu názvem, kódem a vymezením barevné plochy v hlavním výkresu. Část pozemku žalobců náležející do plochy PV tedy nelze zahrnout do stavebního pozemku a do výpočtu koeficientu pro plochu BI-7.“

S takovým závěrem souhlasil i nadřízený orgán.

Soud: počítá se jen část pozemku v zastavitelné ploše

Ačkoliv se soud věcí zabývat kvůli jiné chybě nemusel, naštěstí se vyjádřil (za to mu můžou být mnozí vděčni, my jsme).

Soud řekl: „Nad rámec výše uvedeného soud uvádí, že jinak byly závěry orgánů územního plánování správné. Pojem maximální intenzita využití pozemků = koeficient zastavěné plochy územní plán svébytně definuje v kapitole 6.2 (obecná definice). Ta jednoznačně (není nijak nejasná či snad nesrozumitelná) stanovuje, že koeficient zastavění je maximální podíl zastavěné plochy stavebního pozemku z celkové plochy stavebního pozemku. Opačný výklad nelze dovozovat jen z toho, že název tohoto pojmu obsahuje slovo pozemek (to v názvu tohoto regulativu zjevně zůstalo z původního znění územního plánu, který tento koeficient vztahoval k funkčním celkům). Normativní je vždy až definice daného pojmu. Ta přitom koeficient zastavění výslovně vztahuje ke stavebnímu pozemku.

Jak pak dále územní plán stanovuje (kapitola 6.2), stavební pozemek je vždy součástí právě jen jedné plochy. To podle soudu odpovídá i smyslu a účelu stanovování funkční ploch – tedy ploch s rozdílným způsobem využití. Regulativ určité plochy totiž z podstaty věci může stanovovat způsob využití výhradně na této dané ploše. Na jiné ploše jsou územním plánem stanoveny odlišné regulativy. Pokud tedy na určité části plochy (stavebního pozemku) nelze podle územního plánu realizovat stavební záměr, nemůže být tato část ani zohledněna při splnění podmínek regulativů jiných ploch. Není ani rozhodující, zda územní plán definuje pojem pozemek, pro posouzení splnění podmínek koeficientu zastavění podle územního plánu to vůbec není potřeba.“

Podle rozsudku KS Praha ze dne 17. 10. 2025, čj. č. j. 37 A 50/2025 – 84.

Více našich odborných textů k územnímu plánování zde.