Máte pozemek a rádi byste na něm namísto klasického domu postavili jen mobilheim nebo třeba maringotku? Za jakých podmínek je to možné bez povolení stavebního úřadu?

Mobilheim jako drobná stavba

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon říká v § 5 odst. 1: ​Stavbou se v tomto zákoně rozumí stavební dílo, které vzniká stavební nebo montážní činností ze stavebních výrobků, materiálů nebo konstrukcí za účelem užívání na určitém místě. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby.

Ustanovení § 5 odst. 2 stavebního zákona rozděluje stavby na drobné (ty jsou vyjmenované v příloze č. 1 ke stavebnímu zákonu), jednoduché, vyhrazené a ty zbývající. Drobné stavby je možné realizovat bez povolení záměru ze strany stavebního úřadu (§ 171 stavebního zákona). Podle přílohy č. 1 odst. 1 písm. a) stavebního zákona jsou drobnými stavbami mj.:

  • stavby do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m, na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí s bydlením nebo rodinnou rekreací, a nejde o stavbu pro podnikatelskou činnost, která je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m a plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci,
  • stavba do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m, na pozemku, který je určen rozhodnutím o povolení záměru, územním plánem s prvky regulačního plánu nebo regulačním plánem pro způsob využití jako zahrádkářská osada, a nejde o stavbu pro bydlení, pro rodinnou rekreaci a pro podnikatelskou činnost, která je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m a plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku,
  • stavba, včetně základové konstrukce, do 55 m2 zastavěné plochy a do 4 m výšky na pozemku, který je určen rozhodnutím o povolení záměru, územním plánem s prvky regulačního plánu nebo regulačním plánem pro způsob využití jako plochy rekreace, která je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m a plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku (dále jen „Stavba do 55m2“).

Podmínky pro umístění mobilheimu na pozemek vlastníka

Z uvedeného je zřejmé, že mobilheimy nebo maringotky nebo podobné výrobky plnící funkci staveb lze jako drobné stavby o uvedených parametrech umisťovat na pozemcích, které jsou buď pozemkem:

  • rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, nebo
  • pozemkem určeným pro způsob využití jako některá z ploch rekreace (ale zřejmě ne jako zahrádkářská osada – pro tu jsou speciální podmínky), nebo
  • pozemkem určeným pro způsob využití jako zahrádkářská osada (tedy jde dle jednotného standardu o plochu RZ – rekreace v zahrádkářských osadách).

Za drobnou stavbu se podle přílohy č. 1 odst. 1 písm. b) stavebního zákona považují i součásti a příslušenství drobných staveb, pokud nepřekročí parametry drobných staveb výše popsaných, a stavby zařízení staveniště potřebné pro provedení nebo odstranění drobné stavby.

Za drobné stavby se podle přílohy č. 1 odst. 2 písm. a) a b) nepovažují:

  • stavby pro bydlení,
  • obecně stavby pro rodinnou rekreaci s výjimkou výše popsané „Stavby do 55 m2“.

Ověřte, co je v územním plánu

Jedna věc je to, co se považuje za drobnou stavbu, druhá věc, je to, co určuje územní plán, který je podle § 73 odst. 2 stavebního zákona závazný i pro drobné stavby – ty totiž lze realizovat pouze v souladu s územně plánovací dokumentací. Výše popsané drobné stavby, včetně „Stavby do 55 m2“ je totiž možné umístit jen na pozemcích s určitým funkčním využitím, to určuje právě územní plán. Nemůžete tedy mít pozemek zařazený třeba do způsobu využití zeleň zahradní a sadová a chtít na něm umístit „Stavbu do 55 m2“.

Vedle toho může územní plán nastavit svoje vlastní podmínky pro drobné stavby, zejména pak tehdy, pokud je pořizován s prvky územního plánu. Klidně se tedy může stát, že územní plán řekne, že drobná stavba na pozemku pro rekreaci bude mít jen 40 m2. Pokud je to dobře odůvodněno, územní plán má šanci obstát u soudu a vlastníkům pozemků nezbývá, než se mu přizpůsobit.

Odnětí půdy ze ZPF

Nezapomeňte, že v případě, kdy chcete mobilheim nebo maringotku dát na pozemek, který je součástí zemědělského půdního fondu (ZPF), bude třeba mít souhlas orgánu ochrany ZPF k odnětí půdy ze ZPF. Zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně ZPF říká v § 9 odst. 2 písm. a), že potřebný souhlas nemusí získat pouze stavba včetně souvisejících zastavěných ploch o výměře do 25 m2, která se nachází v zastavěném území, nikoliv tedy v zastavitelných plochách.

V § 9 odst. 4 zákona o ZPF se uvádí, že předmětem odnětí zemědělské půdy ze ZPF u stavby rodinného domu a stavby pro rodinnou rekreaci, kde pozemek přilehlý ke stavbě má napříště sloužit jako zahrada, je plocha potřebná pro stavbu a související zpevněné plochy, přičemž podmínky nezbytné k zajištění ochrany zemědělského půdního fondu se stanovují na veškerou plochu zemědělské půdy dotčené výstavbou.

Pokud je váš pozemek navíc zařazen do I. nebo II. třídy ochrany ZPF, pak vstupuje do hry ještě § 4 odst. 3 zákona o ZPF, ve kterém stojí: Zemědělskou půdu I. a II. třídy ochrany lze v územně plánovací dokumentaci určit k jinému než zemědělskému účelu nebo odejmout pouze v případech, kdy jiný veřejný zájem výrazně převažuje nad veřejným zájmem ochrany zemědělského půdního fondu.

Současně se v § 9 odst. 5 písm. e) téhož zákona píše, že při rozhodování o záměru se nepoužije § 4 odst. 3, jedná-li se o záměr na plochách vymezených v územním plánu k nezemědělskému využití § 9 odst. 5 písm. e). To by mělo pro mobilhemy a maringotky, které jsou výše popsanými drobnými stavbami, platit, neboť se dle územního plánu musí nacházet na plochách určených k nezemědělskému využití.

Více našich textů k novému stavebnímu zákonu najdete zde.