Nejvyšší správní soud se vyjadřoval k tomu, kdy lze považovat tzv. obtěžování pohledem za přípustné a kdy už je naopak do soukromí souseda zasaženo příliš. Níže předkládáme hlavní závěry jeho rozsudku.

Vlastníci nemají právo na neměnné poměry v území

NSS řekl: „Správní orgány dostatečně zohlednily i námitky poukazující na nepřiměřený zásah do práv stěžovatele s ohledem na umístění terasy, ze které má být přímý výhled do zahrady a domu stěžovatele. Správní orgány a návazně i krajský soud dovodily, že v daném případě nedojde k takovému zásahu do práv stěžovatele, který by představoval absolutní ztrátu soukromí či pohody bydlení a který by mohl podstatně narušit užívání jeho majetku. V nyní projednávaném případě je odstupová vzdálenost mezi domem stavebníka a domem stěžovatele 16,1 m a stavební záměr je umístěn od společné hranice pozemků v souladu s požadavky § 25 odst. 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb. Stavební záměr tak splňuje zákonné požadavky na odstupové vzdálenosti. K namítaným pohledovým imisím Nejvyšší správní soud uvádí, že aby bylo možno obtěžování pohledem považovat za nepřípustnou imisi, muselo by jít o mimořádnou situaci, při které by bylo soustavně a závažným způsobem narušováno soukromí vlastníka nebo uživatele sousední nemovitosti…

Pokud se tedy nejedná o mimořádné obtěžování, není možné nevyhovět žádosti o vydání společného povolení jenom proto, že z terasy je možno částečně nahlížet na pozemek stěžovatele…

Jak již bylo uvedeno výše, vlastníci stávajících nemovitostí nemají žádné garantované právo na neměnné poměry v území, mají právo na ochranu pouze před excesivními zásahy, které jsou obtěžující nad míru přiměřenou poměrům v daném místě… K takovému zásahu však ani podle názoru kasačního soudu v dané věci nedošlo. Skutečnost, že na sousedním pozemku doposud nestála stavba, jejíž povaha umožní, aby někteří její uživatelé viděli na pozemek stěžovatelů, nezakládá stěžovatelovi právo na to, aby tento stav přetrval i do budoucna. Výstavba na sousedním pozemku nemůže být omezena více, než jaká omezení standardně vyžadují obecné poměry v území, jež jsou vyjádřeny v územním plánu…

I v tomto ohledu je nutno souhlasit s krajským soudem, dle kterého se jednalo o skutkově odlišnou situaci než v nyní projednávané věci. V odkazovaném rozsudku se totiž jednalo o situaci, kdy byla terasa umístěna nad úroveň stávající ohradní zdi přímo na hranici sousedního pozemku, a jednalo se tak o mimořádné obtěžování nad míru přiměřenou poměrům. O takovou situaci ovšem v nyní projednávané věci nešlo.“

Závěr

NSS dodal, že stávající obyvatelé musí snést, že se k nim nastěhuje někdo další: „Není současně pravdou, že by se správní orgány a krajský soud dostatečně nezabývaly zásahem stavby do práv stávajících obyvatel a do pohody bydlení v dané lokalitě. I tyto otázky důkladně zkoumaly. Každá stavba zasáhne do lokality, do které je umisťována.

Platí přitom, že vlastníci stávajících nemovitostí nemají žádné garantované právo na neměnné poměry v území, mají právo na ochranu pouze před excesivními zásahy, které jsou obtěžující nad míru přiměřenou poměrům v daném místě. Po stávajících vlastnících okolních pozemků a staveb vůči plánovanému záměru tak lze spravedlivě požadovat, aby zatížení, které přináší nová stavba, snášeli, pokud je přiměřené poměrům a nevybočuje v podstatné míře z obecných vyžadovaných standardů na bydlení s přihlédnutím ke konkrétní lokalitě.“

Podle rozsudku NSS ze dne 10. 6. 2025, čj. 22 As 11/2025 – 72

Více našich článků k povolování výstavby najdete zde.