Jeden investor dostal od úřadu územního plánování negativní stanovisko ke svému záměru výstavby sedmi rodinných domů. Důvodem bylo, že záměr nerespektoval požadavek na vedení příjezdové cesty ke každému pozemku pro rodinný dům po veřejně přístupné ploše a překročení maximální možné míry stanovené územním plánem pro množství zpevněných ploch. V důsledku toho samozřejmě nedopadlo pro investora příznivě ani řízení před stavebním úřadem, a tak věc dospěla až k NSS, který ale investorovi nepomohl tak, jak si asi představoval.

K požadavku na vybudování veřejně přístupné příjezdové cesty

Z rozsudku plyne: „Požadavek na vedení příjezdové cesty po veřejně přístupné ploše ke každému pozemku vyplývá z Územního plánu obce Boršov nad Vltavou… V projektové dokumentaci… je však výslovně uvedeno, že „napojení na stávající dopravní infrastrukturu bude pomocí nové neveřejné účelové komunikace“… To je však v přímém rozporu s výše uvedeným požadavkem stanoveným vyhláškou obce, neboť neveřejnou účelovou komunikací by nebylo zajištěno vedení příjezdové cesty ke každému rodinnému domu po veřejně přístupné ploše. Lze dodat, že záměrem stěžovatele bylo (jak rovněž vyplývá z projektové dokumentace) umístit závoru na počátku vjezdu do areálu.“

Dále NSS dodal: „Se stěžovatelem nelze souhlasit ani v tom, že předmětný požadavek…je rozporný s § 20 odst. 7 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. Posledně označená vyhláška normuje, že ke každé stavbě rodinného domu nebo stavbě pro rodinnou rekreaci nebo souvislé skupině těchto staveb musí vést zpevněná pozemní komunikace široká nejméně 2,5 m a končící nejdále 50 m od stavby. Jak správně uvedl žalovaný, požadavek stanovený vyhláškou obce není s citovaným ustanovením v rozporu, neboť zde nedochází ke kolizi mezi právními normami navzájem.

Ačkoliv lze požadavek stanovený vyhláškou obce považovat za přísnější, právní normy se vzájemně nevylučují. Rozporným by se ustanovení ve vyhlášce obce stalo až v případě, že by umožňovalo jiné řešení, které zákon či právní norma nepřipouští… Nad rámec uvedeného soud v obecné rovině konstatuje, že požadavek na zajištění „veřejně přístupné plochy k novostavbám“ nepovažuje za nelogický, nesrozumitelný, resp. za nedostatečně konkrétní.“  (O vyhlášce soud mluví proto, že obec měla skutečně starý územní plán ještě z dob, kdy měly územní plány formu obecně závazné vyhlášky).

K překročení zastavitelnosti

Druhýma argumentem pro nepovolení záměru bylo překročení míry zastavitelnosti pozemku: „Vyhláška stanoví, že koeficient zastavění pozemku udává maximální procento zastavěné plochy objektu k celkové ploše pozemku, přičemž závazné limity prostorového uspořádání činí maximálně 30 % u zastavění plochy k objektu k celkové ploše pozemku, resp. 20 % zpevněné plochy u obytné parcely.

Správní orgány i krajský soud přitom mohly posuzovat stavební záměr pouze v podobě, v jaké jim byl předložen. Byly vázány rozsahem, resp. předmětem stěžovatelem předložené žádosti. Nemohly tedy posuzovat jiný (než stěžovatelem předložený) záměr. Je proto nadbytečné zabývat se tím, jak by mělo být postupováno v případě, pokud by stěžovatel stavební záměr rozdělil, rozfázoval atp. Ostatně ani v této rovině nelze přehlédnout obecnost stěžovatelových tvrzení.

Nejvyšší správní soud dodává, že neshledává nic nezákonného ani na tom, že obec vyžaduje u nových staveb splnění limitu zastavění, resp. ten vztahuje k velikosti pozemku, na kterém má být záměr umístěn. Pravomoc obce vymezit na svém území zastavěné plochy vyplývá přímo ze znění stavebního zákona… institut zastavěného území jakožto zásadní prostředek regulace využití území přitom vytváří předpoklady pro výstavbu a udržitelný rozvoj území… Jako regulativ prostorového využití území je pak obcemi hojně využíván právě koeficient zastavění (zastavěnosti). Při posouzení, zda je tento regulativ dodržen, je třeba vždy zjistit celkovou zastavěnou plochu pozemku, která je logicky součtem všech dílčích zastavěných ploch na pozemku.“

Závěrem

Zdůrazňujeme, že soud se s ohledem na to, jak právní zástupce žalobce vymezil předmět řízení, nezabýval zákonností samotné regulace v územním plánu (nebyl podána návrh na jeho incidenční přezkum).

Rozsudek NSS ze dne 4. 4. 2024, čj. 7 As 203/2023 – 21, www.nssoud.cz

Více našich článků k územnímu plánování zde, k územnímu řízení zde.