V rozsudku ze srpna 2025 se Krajský soud v Plzni zabýval návrhem na zrušení stavební uzávěry, kterou vydala rada obce v roce 2023 (ještě podle starého stavebního zákona). Soud navrhovateli nevyhověl (s výjimkou konstatování, že uzávěra nemůže zakázat dělení a scelování pozemků). Soudci se naopak kriticky vyjádřili k tomu, že návrh vlastníka (byl obecný a nekonkrétní.
Jak byla daná stavební uzávěra odůvodněna?
Soud dospěl k závěru, že Navrhovateli nebylo možno přisvědčit ani že „v opatření obecné povahy zcela absentuje jakékoliv odůvodnění ve vztahu k nezbytnosti rozsahu ‚zakázaných‘ staveb“. Naopak poukázal na to, že předmětné opatření obecné povahy obsahuje rozsáhlé odůvodnění, z něhož je patrné, proč odpůrkyně přistoupila k vydání daného opatření. Jako stěžejní soud považuje část odůvodnění, ze které se podává následující:
„V posledních letech se tak obec Zbůch potýká s živelným a nekoncepčním rozvojem a nárůstem stavebních pozemků (pozemků určených územním rozhodnutím k umístění stavby). Stavebníci při návrhu stavebních pozemků, resp. při návrhu jejich napojení a zasíťování dopravní infrastrukturou často nerespektující požadavky stanovené zejména § 22 odst. 1 a 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, nebo nerespektují to, že zastavitelná plocha obsahuje i pozemky jiných osob, které jsou nevhodným umístěním dopravní infrastruktury ve svých záměrech limitovány.
Orgány státní správy (…), které rozhodují o takových jejich stavebních záměrech, pak nenachází v Územním plánu Zbůch ve znění jeho změny č. 1 (…) žádnou konkrétní koncepci veřejné infrastruktury, kterou by měly ctít a po stavebních vyžadovat. Nekoordinovaná výstavba bez předchozího zhotovení odpovídající dopravní, ale i technické infrastruktury, nevhodná parcelace zastavitelných ploch, možnost umístění bytových domů s podlažností do 4 nadzemních podlaží (a to i v plochách do kterých už s ohledem na hlavní využití takových ploch nepatří (…) a skutečnost, že plánovaný areál Gigafactory Líně (resp. jiné rozsahem obdobné výrobní činnosti v areálu Letiště Líně) může vyvolat potřebu umístění bytových domů, resp. ubytoven (staveb ubytovacího zařízení) v zastavitelných plochách právě i v obci Zbůch, pak představují pro obec Zbůch, resp. pro její udržitelný rozvoj a fungování její veřejné vybavenosti (dopravní, technická, občanská vybavenost), prozatím územní plánem neřešená rizika.
Tato rizika mají být řešena vydáním Změny č. 3 Územního plánu Zbůch pořizované z vlastního podnětu obce Zbůch zkráceným postupem (§ 55a stavebního zákona), jejíž pořízení schválilo Zastupitelstvo obce Zbůch dne 14. 3. 2023 usnesením č. 5. Změna je k okamžiku vydání této stavební uzávěry ve fázi zpracovávání návrhu změny územního plánu pro veřejné projednání dle § 55b odst. 1 stavebního zákona. (…) Uvedené je nezbytné, neboť pokud by stavební uzávěra nebyla radou obce Zbůch vydána, tak by došlo ke ztížení nebo přímo znemožnění budoucího využití území podle připravované územně plánovací dokumentace, o jejímž pořízení již bylo rozhodnuto. Proces pořízení územního plánu je procesem poměrně dlouhým, a proto rozhodla rada obce Zbůch o stavební uzávěře, která má v období pořizování Změny č. 3 OP Zbůch zabránit živelnému a nekoncepčnímu rozvoji zástavby v problematických lokalitách dále v odůvodnění popsaných.“
Soud: odůvodnění bylo dostatečné
Soud uvedl, že „již v citované pasáži odůvodnění OOP bylo vyjeveno vše podstatné stran důvodů, které vedly odpůrkyni k jeho vydání, tedy včetně odůvodnění toho, proč nešlo sledovaného cíle dosáhnout mírnějšími prostředky. Odpůrkyně se rozhodla vyřešit popsanou neutěšenou situaci přijetím změny č. 3 Územního plánu Zbůch, a vytvořit tak jednoznačný a stabilní fundament územního plánování. Aby nebyl její pochopitelný záměr mařen, přistoupila k dočasnému, a to je třeba zdůraznit, zakonzervování stavu právě skrze stavební uzávěru (OOP). V tomto směru a při vágnosti návrhových tvrzení nelze jejímu postupu ničeho vytknout.
I tu totiž navrhovatel ustal na obecných námitkách (= „měla být šetřena práva a oprávněné zájmy vlastníků pozemků“), aniž by specifikoval byť jen jediné své právo či oprávněný zájem, který byl vydáním OOP ohrožen či porušen. Za takovou konkretizaci totiž jistě nelze považovat to, že navrhovateli „není zřejmé, jakým způsobem by např. oplocení jeho pozemku mohlo ztížit nebo znemožnit budoucí využití území podle připravované územně plánovací dokumentace“, protože navrhovatel ani nenaznačil, že takové oplocení vůbec hodlal pořídit, natož aby byla jeho realizace kvůli OOP zmařena.
Stavební uzávěra nemůže zakazovat dělení a scelování pozemků
V jednom bodu přece jen soud vlastníkovi vyhověl. Podle § 97 starého stavebního zákona totiž platilo: „Územní opatření o stavební uzávěře, které se vydává jako opatření obecné povahy podle správního řádu, omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území, pokud by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území podle připravované územně plánovací dokumentace, jestliže bylo rozhodnuto o jejím pořízení nebo o pořízení její změny, nebo podle jiného rozhodnutí či opatření v území, jímž se upravuje využití území. Územní opatření o stavební uzávěře lze vydat také v případech, jestliže je zrušeno nebo změněno rozhodnutí o námitkách nebo zrušeno opatření obecné povahy o vydání územně plánovací dokumentace, případně jeho část. Územním opatřením o stavební uzávěře nelze omezit nebo zakázat udržovací práce.“
K tomu soudci uvedli“ „Byť je pro dělení nebo scelování pozemků zapotřebí územního rozhodnutí, resp. společného povolení, z žádného ustanovení stavebního zákona z roku 2006 nevyplývá, že by dělení nebo scelování pozemků bylo možné podřadit pod pojem „stavební činnost“, kterou je nutno omezit nebo zakázat v nezbytném rozsahu tak, jak o ní uvažuje § 97 a násl. stavebního zákona z roku 2006. Opačný výklad je podle názoru soudu nepřípustně extenzivní a v rozporu se zákonem. V tomto směru proto došlo přijetím OOP k porušení navrhovatelova veřejného subjektivního práva.“
Soud proto rozhodl, že opatření obecné povahy– územní opatření o stavební uzávěře, se v článku II, oddílu 2.1. písm. g) týkajícím se dělení nebo scelování pozemků, ve vztahu k části pozemku navrhovatele zrušuje.
Stavebním uzávěrám rozumíme, proto pokud hledáte právní radu nebo zastoupení, můžete se na nás obrátit. Naše další odborné texty ke stavebním uzávěrám najdete zde.
Podle rozsudku KS v Plzni ze dne 28. 8. 2025, č. j. 77 A 49/2024 – 95.