Obce při uzavírání plánovacích smluv se stavebníky naráží na neochotu ke spolupráci a na neporozumění. Lidé i investoři mnohdy nechápou, proč by se měli na budování a/nebo financování veřejné infrastruktury, kterou bude jejich záměr vyžadovat, vůbec podílet. Nabízíme obcím vzorový text, který mohou použít na svém webu při odůvodňování nutnosti mít zásady pro výstavbu a pro vyjednávání se stavebníky (dále jen „Zásady“) a vysvětlení principů, ze kterých Zásady vycházejí.
Proč obec potřebuje zásady pro výstavbu
Obec je povinna pečovat o trvale udržitelný rozvoj svého území a musí podle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích chránit zájmy své a svých obyvatel a vedle toho dbát i na veřejný zájem. Rozvoj výstavby s sebou nese řadu problémů. Růst počtu obyvatel nebo některé dopady rozvoje podnikatelských aktivit znamenají zvyšování nároků na veřejnou infrastrukturu a kladou značné požadavky na samosprávu a její rozpočet. Obec proto uzavírá se stavebníky smlouvy, skrze které se stavebníci podíleli na zvyšování kapacit veškeré veřejné infrastruktury a na řešení dalších územně rozvojových deficitů, které jejich záměr v obci vyvolá. Obec nadále nebude na své náklady rozšiřovat veřejnou infrastrukturu, která je potřebná k další výstavbě určené pro soukromé využití. Na základě uvedeného vydává obec tyto Zásady, které určují postup při řešení dopadů výstavby na veřejnou infrastrukturu.
Principy pro vyjednávání a uzavírání smluv
1) Zamezení deficitům veřejné infrastruktury
Cílem Zásad je zamezit výstavbě, ke které současně nebudou zajištěny dostatečné kapacity veřejné infrastruktury. Z hlediska zájmů obce a jejích občanů je proto žádoucí pouze taková výstavba, pro kterou stavebník zajistí vybudování nebo se na budování v odpovídajícím rozsahu podílí. Proto obec vyžaduje uzavření veřejnoprávní plánovací smlouvy nebo soukromoprávní smlouvy o rozvoji území ke každému bytovému nebo nebytovému záměru, který může zatížit veřejnou infrastrukturu.
2) Minimalizace výjimek
Veřejnou infrastrukturu zatěžuje v podstatě každá výstavba až na několik výjimek. Proto obec žádá po každém stavebníkovi, který hodlá realizovat bytovou či nebytovou výstavbu nebo přestavět stávající nemovitost, aby uzavřel s obcí smlouvu a vybudoval a/nebo finacoval budování veřejné infrastruktury.
3) Stavebník platí
Cílem obce je podporovat výstavbu, která nezatíží obecní rozpočet. Proto je zapotřebí, aby každý, kdo hodlá realizovat na území obce bytový nebo nebytový záměr nebo připravit území pro takovou výstavbu, uzavřel s obcí smlouvu, na základě které dojde k vybudování potřebné veřejné infrastruktury přímo související se záměrem a k poskytnutí finančního příspěvku na ostatní veřejnou infrastrukturu nacházející se v obci, která bude novou výstavbou zatížena. Bez uzavřené smlouvy obec nemůže záměr podpořit, protože nebude v zájmu jejím a jejích občanů.
4) Smlouva je klíčová
Na základě samotných Zásad nedochází ke sjednání dohody o realizaci záměru, obec záměr nijak nepodporuje a stavebníkovi nejsou ani předkládány žádné návrhy na uzavření smlouvy. Je zapotřebí, aby došlo k diskusi o obsahu smlouvy a o tom, jaké budou konkrétní závazky stavebníka vůči obci. Bez uzavření smlouvy nemůže být výstavba bytového ani nebytového záměru v souladu se zájmem obce.
5) Vhodný režim smlouvy
Stavební zákon upravuje plánovací smlouvy uzavírané mezi samosprávou a stavebníkem jako smlouvy veřejnoprávní. Současně ale občanský zákoník umožňuje obci a stavebníkovi uzavírat smlouvy soukromoprávní. Povahu smlouvy a její právní režim je na místě použít podle individuálních okolností.
6) Včasnost plnění
Z hlediska ochrany zájmů obce je vhodné, aby stavebník začal jednat s obcí o realizaci svého záměru včas tak, aby mohly být podmínky realizace dohodnuty a smlouva byla uzavřena před zahájením řízení o povolení záměru před stavebním úřadem.
7) Individuální řešení má přednost
Zásady stanovují pouze obecný rámec. Proto je možné se od nich v jednotlivých případech odchýlit a hledat individuální řešení skutečně zohledňující zájmy obce.
8) Přiměřenost plnění
Stavebník poskytuje obci zásadně takové plnění, které odpovídá předpokládaným dopadům využívání záměru na veřejnou infrastrukturu.
9) Kontrola kvality
Jestliže na základě plánovací smlouvy dojde ze strany stavebníka k budování veřejné infrastruktury, která má být převedena na obec, bude ve smlouvě upraven způsob průběžné kontroly kvality díla ze strany obce a řešení záruk, aby převzetí této veřejné infrastruktury nebylo v rozporu s povinností obce jednat s péčí řádného hospodáře.
10) Dobré mravy a veřejný zájem
Veškerá jednání související s uzavřením smlouvy musí odpovídat požadavkům na dobrou veřejnou správu, musí být v souladu s dobrými mravy a s veřejnými zájmy.
11) Soulad se zákony
Je nezbytné, aby veškeré postupy před uzavřením smlouvy, během jejího uzavírání a při jejím plnění byly v souladu s právním řádem.
12) Férový přístup
Obec ke stavebníkům přistupuje nediskriminačně a vychází ze svých dřívějších postupů v obdobných věcech. Pokud dojde ke změně podmínek nebo pokud se nejedná o srovnatelné situace, může být zvoleno odlišné řešení.
13) Transparentnost postupu
Transparentní postup při uzavírání smluv je cílem jednání obce se stavebníky. Je povinností stavebníka, který hodlá realizovat záměr na území obce, zajistit, aby byla obec o záměru informována včas a pravdivě v plném rozsahu. Stejně tak musí být v průběhu vyjednávání obec informována o všech změnách okolností, které by mohly mít dopad na zájem obce a jejích občanů.
Přílohou Zásad je formulář s cílem usnadnit stavebníkovi prvotní informování obce o jeho záměru.
14) Soulad se zájmy Obce
Při jednání se stavebníkem a uzavíráním smlouvy obec zohledňuje rovněž veřejné zájmy, jako je ochrana životního prostředí a krajinného rázu, ochrana zdraví a životní pohody obyvatel, sociální soudržnost, kulturní rozvoj a veřejný pořádek.
Poznámka: Tento dokument je příkladem toho, jak obec může komunikovat svoje rozhodnutí předcházet nebezpečí deficitů veřejné infrastruktury prostřednictvím uzavírání smluv se stavebníky. Dokument je možné si variabilně upravit a zohlednit specifika konkrétní obce či města. Více informací najdete zde.