Krajský soud v Praze zrušil část územního plánu jednoho města nedaleko Mladé Boleslavi. Tamní zastupitelé schválili opatření obecné povahy, ve kterém vymezili pro plochy „bydlení v rodinných domech – městské a příměstské (BI)“ jako podmíněně přípustné využití možnost v ploše Z84 realizovat nad rámec staveb uvedených v hlavním a přípustném využití i jiné stavby, a to v souladu s vydaným společným povolením Magistrátu města Mladá Boleslav pro záměr výstavby vilových domů (tento pojem byl v konkrétním případem eufemismem pro komplex 8 bytových domů o 96 jednotkách, třech nadzemních a jednom podzemním podlaží s plochými střechami a celkovou výškou hřebene 12 m). To se právě soudu nelíbilo. Proč?
Problémy územního plánu
První problém byl procesní pochybení, kdy byl návrh územního plánu po veřejném projednání doplněn o výjimku pro viladomy, ale do návrhu pro opakované veřejné projednání se tato změna nepromítla. Developer podal námitku znovu, ale dotčený soused se nebránil, protože nevěděl, že má být v územním plánu výjimka obsažena podle návrhu měla být výstavba bytových domů zakázána). Město ale podle námitky stavebníka územní plán upravilo. Soused se tak nemohl bránit. Navíc došlo k tomu, že ještě před nabytím účinnosti nového územního plánu magistrát vydal společné povolení, proti kterému podali sousedé (tedy i navrhovatel ve věci zrušení části územního plánu) spolu odvolání, o kterém nebylo ke dni podání návrhu na zrušení napadené části nového územního plánu rozhodnuto.
Navrhovatel také namítal, že regulace byla příliš podrobná, aniž by byl územní plán pořizován s prvky regulačního plánu (šlo o to, že územní plán odkazoval na společné povolení) a v neposlední řadě tvrdil, že záměr nerespektuje charakter zástavby, domníval se, že není k záměru zbudována dostatečná infrastruktura (účelová komunikace byla jen ze zámkové dlažby a měla šířku jen 8 m od plotu k plotu, komunikace navíc byla ve spoluvlastnictví vlastníků rodinných domů, kteří ji vybudoval) a namítal nepřiměřenost zásahu do vlastnických práv.
Soud k procesní chybě
Soud konstatuje, že „navrhovateli v tomto případě bylo odňato právo se k napadené části nového ÚP vyjádřit, protože odpůrce jej na změnu potenciálně se dotýkající jeho vlastnických práv k sousedním pozemkům nijak neupozornil. V rozporu s § 51 odst. 1 stavebního zákona totiž nebyl zpracován další upravený návrh nového ÚP a sporná výjimka se náhle objevila až v jeho konečné podobě předložené zastupitelstvu ke schválení…
Stěžejní pro posouzení, zda mělo být provedeno opakované veřejné projednání návrhu územního plánu, je zodpovězení otázky, zda změny v návrhu provedené po veřejném projednání byly změnami podstatnými… Celková plocha zamýšlené zástavby by tak činila 3 445,1 m2 , přičemž všechny bytové domy by měly tři nadzemní podlaží s plochou střechou. Jedná se tedy o podstatně intenzivnější využití území než v případě původně v průběhu projednávání nového ÚP navrhované výlučné zástavby rodinnými domy. Více bytů znamená více obyvatel, tedy větší zátěž pro veřejné sítě včetně pozemních komunikací.
Výstavba bytového komplexu nutně vyžaduje zhodnocení zátěže z něj plynoucí z pohledu úkolů a cílů územního plánování ve smyslu § 18 a § 19 stavebního zákona, neboť je nutné, aby celý komplex do stávajících staveb v území zapadal a nezpůsobil vyčerpání či přetížení veřejné infrastruktury… Odpůrce měl při takové změně zamýšlené regulace navrhovateli a dotčeným sousedům umožnit se vyjádřit, a to tím spíše, že o tomto jejich sousedském sporu se stavebníkem musel vědět coby účastník společného územního a stavebního řízení podle § 94k písm. b) stavebního zákona.
Aniž by soud jakkoliv hodnotil vhodnost a přípustnost zástavby plochy Z84 bytovými domy, v každém případě navrhovatel (stejně jako dotčení sousedé) měli s ohledem na potenciální ovlivnění jejich vlastnického práva v důsledku budoucí výstavby dostat reálnou možnost uplatnit proti takové územně plánovací dokumentaci námitky (a pokud by je podali, měli dostat též náležitou odpověď na uplatněné argumenty). Důležitost této možnosti vyplývá i z navazující procesní úpravy stavebního zákona.“
K existenci společného povolení a odkazování na ně v územním plánu
„V projednávaném případě odpůrce ztížil navrhovatelovo postavení tím více, že napadenou částí nového ÚP bez dalšího odkázal přímo na konkrétní společné povolení pro sporný stavební záměr (blíže viz vypořádání čtvrtého návrhového bodu). Společné povolení přitom nebylo ke dni vydání nového ÚP pravomocné, protože je navrhovatel napadl odvoláním a později soudu doložil, že Krajský úřad Středočeského kraje svým rozhodnutím ze dne 21. 7. 2023 žádost stavebníka o společné povolení zamítl.
Odpůrce tím navrhovatele a jeho námitky proti spornému stavebnímu záměru obešel a vytvořil riziko, že při podání žádosti na shodně koncipovaný záměr v době platnosti nového ÚP již bude stavebník úspěšný, aniž by se tomu navrhovatel mohl reálně bránit, ať již v procesu přijímání územního plánu, nebo v navazujícím územním a stavebním řízení, ačkoliv se s ohledem na pozdější vývoj (negativní stanovisko nadřízeného orgánu územního plánování) jeví, že v podmínkách stávajícího územního plánu patrně nebyl takto rozsáhlý záměr ani přípustný. Takový přístup nemůže soud v žádném případě považovat za zákonný…
V projednávaném případě dospěl soud k závěru, že právě odkaz na společné povolení sporného stavebního záměru je takovýmto výjimečným případem, kdy může obec v územním plánu odkázat na podrobnost, jež by jinak náležela plánu regulačnímu. Nejedná se totiž o plošnou podrobnou regulaci všech ploch BI či celého území určeného pro řešení územní studií US-06, nýbrž o dílčí úpravu určenou pouze pro umožnění (toleranci) jediného stavebního záměru, jenž již byl v době projednání nového ÚP v pokročilé fázi přípravy.
Současně je zachována hierarchie jednotlivých nástrojů územního plánování, neboť nový ÚP touto výjimkou sporný stavební záměr sám neumisťuje, neboť rozhodnutí o umístění takové stavby nadále zůstává v rukou stavebního úřadu. Toto ustanovení pouze činí ústupek, takže obecná regulace zakazující umisťování bytových domů v plochách BI se nebude v ploše Z84 vztahovat na stavbu definovanou v konkrétně označeném společném povolení. Takto je výjimka z obecného pravidla maximálním možným způsobem zúžena, takže v případě nutnosti jakékoliv změny sporného stavebního záměru, jež by si vyžadovala změnu společného povolení, potažmo vydání rozhodnutí o dodatečném povolení stavby, se již stavba bytových domů stává nedovolenou.
Soud sice nemá za to, že by odkaz na konkrétní společné povolení znamenal, že by nebylo možné realizovat tutéž stavbu na základě jiného společného povolení (např. pokud by odvolací orgán označené společné povolení zrušil a věc vrátil stavebnímu úřadu k dalšímu řízení, který by posléze znovu vydal společné povolení, aniž by se povolovaná stavba v relevantních parametrech změnila, nebo pokud by po pravomocném zamítnutí žádosti byla shodná stavba povolena novým rozhodnutím stavebního úřadu), nicméně i tak jde o vymezení velmi úzké, vyžadující totožnost všech významných parametrů záměru povoleného případně jiným rozhodnutím stavebního úřadu.
Posouzení dotčeným orgánem na úseku územního plánování by bylo založeno na porovnání projektové dokumentace připojené ke společnému povolení uvedenému v napadené části nového ÚP s projektovou dokumentací předloženou se žádostí o nové rozhodnutí, resp. na prověření, že se po zrušení společného povolení projektová dokumentace stavby v žádném z důležitých parametrů (vnější rozměry, tvar střechy, umístění na pozemku atd.) nezměnila.“
Podle rozsudku KS Praha ze dne 12. 9. 2023, čj. č. j. 54 A 48/2023- 85.
Naše další články k problematice územního plánování najdete zde.