Někdy se české soudy zdají být neskonale naivními institucemi, nebo možná mají soudci štěstí na dobré sousedy, a tak nechápou utrpení, kterým musí mnozí lidé procházet. Jinak si lze jen těžko vysvětlit, proč se více neperou za to, aby developeři nemohli snadno provádět jednu ze svých nekalých praktik – budování ateliérů, které pak vydávají za klasické byty. O ateliérech namísto bytů rozhodoval v těchto dnech i Nejvyšší správní soud. Co řekl, se povíme v tomto textu.
O co šlo?
V jednom městě stavební úřad umožnil stavební úpravu převážně dvorní části se změnou užívání domu na polyfunkční dům (dále jen „stavba“). Krajský úřad odvolání sousedek zamítl. Krajský soud v Hradci Králové je taky nevyslyšel a nejinak tomu bylo u NSS.
Krajský soud dokonce řekl, že u stavby nedošlo k žádné změně sklonu střechy a typu oken oproti stávajícímu stavu a s ohledem na skutečnost, že původním záměrem stavebníka bylo přestavět daný objekt na bytový dům, pak jeho nynější přestavba na ateliéry, které nejsou určeny k trvalému bydlení, vede spíše k zachování soukromí sousedek.
K žalobním námitkám, podle nichž dodatečně povolovaná stavba bude sloužit k trvalému bydlení přesto, že se má jednat o ateliéry, které k bydlení neslouží, krajský soud uvedl, že z rozhodnutí stavebního úřadu jednoznačně plyne popis stavby v návaznosti na projektovou dokumentaci. Stavebník je přitom povinen užívat stavbu v souladu se stavebně technickým určením stavby, tedy jako ateliéry. Pokud by přece jen prý došlo k užívání ateliérů jako bytů, jde o přestupek a sousedky mohou dát podnět k jeho řešení. Podle krajského soudu však námitka týkající se užívání stavby v rozporu účelem jejího užívání nemíří proti rozhodnutí o dodatečném povolení stavby, ani proti napadenému rozhodnutí, a byla proto shledána nedůvodnou. Jelikož užívání stavby není předmětem řízení o dodatečném povolení stavby, správní orgány se uvedenou otázkou nemohly zabývat.
NSS: po stavebníkovi nelze požadovat splnění v zákoně nestanovených podmínek
NSS práva sousedek neochránil s touto argumentací: „Namítají-li nyní stěžovatelky, že se stavebník snaží dodatečným povolením stavby legalizovat aktuální protiprávní stav, nelze než uvést, že o tom není sporu. K právě takovému účelu, tedy ke zhojení protiprávního stavu, totiž řízení o dodatečném povolení stavby slouží…
Současně je nutné mít na zřeteli, že po stavebníkovi coby žadateli o dodatečné povolení stavby, který splnil zákonné podmínky, nelze požadovat splnění podmínek dalších – v zákoně nestanovených. Takový postup oporu v zákoně nemá. Důvody, které vedly stavebníka k zahájení stavby bez potřebného povolení či opatření (zda jde o jednání úmyslné, o nedbalost apod.), tedy nejsou podle zákona okolnostmi, které by měly být zohledněny při rozhodování o tom, zda bude určitá nepovolená stavba dodatečně povolena…
Stavební úřad tedy z povahy věci nemohl zkoumat, zda je stavba (která je teprve předmětem dodatečného povolení) užívána v rozporu s povoleným způsobem užívání, a tato okolnost tudíž nemohla mít žádný vliv na zákonnost napadeného rozhodnutí žalovaného. Nejvyšší správní soud ovšem uvádí, že právě vyslovené nebrání tomu, aby v řízení o dodatečném povolení stavby byla posouzena skutečná povaha a funkce projednávané stavby namísto formálního označení.“
Sankce za ateliéry
K sankčnímu mechanismu za obcházení stavebního zákona a vydávání ateliérů za byty NSS řekl: „Krajský soud tak stěžovatelky v napadeném rozsudku zcela správně odkázal na § 178 odst. 1 písm. g) stavebního zákona, podle kterého fyzická, právnická nebo podnikající fyzická osoba se dopustí přestupku tím, že v rozporu s § 126 odst. 1 užívá stavbu v rozporu s účelem vymezeným v kolaudačním rozhodnutí, v kolaudačním souhlasu nebo v oznámení o užívání stavby, nebo s účelem vymezeným v povolení stavby, nevyžaduje-li stavba kolaudaci, nebo takové užívání umožní jiné osobě.
A dále rovněž na § 134 odst. 5 stavebního zákona, podle kterého pokud není stavba užívána k povolenému účelu nebo stanoveným způsobem anebo je užívána bez povolení, vyzve stavební úřad vlastníka stavby, aby nepovolený způsob užívání stavby bezodkladně ukončil. Současně jej poučí o postupu podle § 126 a 127. Není-li výzvě vyhověno, stavební úřad vydá rozhodnutí, kterým užívání stavby zakáže. Rozhodnutí je prvním úkonem v řízení, odvolání proti němu nemá odkladný účinek. V citovaných ustanoveních obsahuje stavební zákon úpravu sankčních postupů, kterými lze reagovat na možné porušení § 126 odst. 1 stavebního zákona, podle kterého lze stavbu užívat pouze ke stanovenému účelu.
Domáhají-li se však v podstatě stěžovatelky vydání negativního rozhodnutí o dodatečném povolení stavby, a v důsledku toho vydání rozhodnutí o odstranění stavby, nutno dodat, že to není zamýšleno jako sankce, která by se alternativně nabízela například vedle pokuty za přestupek proti stavebnímu řádu, tedy ani v případě porušování povinnosti užívat stavbu ke stanovenému účelu… Z výše uvedených důvodů proto požadavek stěžovatelek na to, aby bylo přihlédnuto k jimi tvrzenému „nekalému“ záměru stavebníka stran užívání nemovitosti (výstavba ateliérů, které jsou užívány jako byty), není v řízení o dodatečném povolení stavby a o přezkoumání v něm vydaného rozhodnutí o dodatečném povolení stavby na místě.“
Závěr
Je samozřejmě jasné, že soudy musely postupovat uvedeným způsobem. Ke škodě vlastníků ale soudy zmíněné mechanismy nápravy nekalých developerských praktik nefungují a mnohým sousedům (a často i obcím, které musí řešit nadbytečné obyvatele a zátěž, kterou znamenají pro infrastrukturu) tak zbydou jen oči pro pláč.
Podle rozsudku NSS ze dne 1á. 8. 2023, čj. 4 As 429/2021-36, dostupné na www.nssoud.cz
Více našich článků k územnímu a stavebnímu řízení najdete zde.