Spornou otázkou, kterou mnohé obce řeší, je, zda se náhrada za vydání stavební uzávěry poskytuje v souladu s § 102 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon (dále jen „stavební zákon“) i v situacích, kdy od účinnosti územního plánu (jeho změny), který umožnil využití pro výstavbu, uplynulo více než 5 let. Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen „nový stavební zákon“), který už brzy vstoupí v účinnost, navíc obsahuje odlišnou regulaci. Pojďme se tedy na problém podívat blíže.

Jak věc řeší stávající stavební zákon

V ustanovení § 102 odst. 1 se dočteme následující: Vlastníkovi pozemku nebo stavby, jehož práva k pozemku nebo stavbě byla územním opatřením o stavební uzávěře omezena a byla mu tím způsobena majetková újma, náleží náhrada.

Odstavec druhý se týká územně plánovací dokumentace a vyplývá z něj, že vlastníkovi pozemku, kterému vznikla prokazatelná majetková újma v důsledku zrušení určení pozemku k zastavění na základě změny územního plánu nebo vydáním nového územního plánu, náleží náhrada vynaložených nákladů na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku, na projektovou přípravu výstavby nebo v souvislosti se snížením hodnoty pozemku, který slouží k zajištění závazku. Tyto náhrady náležejí také vlastníkovi pozemku nebo osobě, která byla před změnou nebo zrušením regulačního plánu anebo před změnou nebo zrušením územního rozhodnutí, územního souhlasu nebo veřejnoprávní smlouvy nahrazující územní rozhodnutí oprávněna vykonávat práva z nich vyplývající, pokud uvedenou změnou nebo zrušením bylo zrušeno určení k zastavění a vznikla mu prokazatelná majetková újma.

Nyní se dostáváme k té části § 102 stavebního zákona, která je pro obce velmi důležitá. Podle odstavce třetího totiž platí, že náhrada vlastníkovi nebo oprávněnému nenáleží, jestliže k uvedenému zrušení došlo na základě jeho návrhu nebo po uplynutí 5 let od nabytí účinnosti územního plánu nebo jeho změny, či regulačního plánu nebo jeho změny, která zastavění dotčeného pozemku umožnila.[1] Jak vidno, toto ustanovení počítá s tím, že se pětiletá lhůta týká jen zrušení zastavitelnosti územním plánem, nikoliv omezení práv k pozemku stavební uzávěrou (jakkoliv tato úprava nedává smysl).

Pětiletá lhůta i podle současného stavebního zákona?

Z toho, jak je celý § 102 stavebního zákona sepsán, se zdá, že omezení pětiletou lhůtou pro možnost získat náhradu za změnu v území neplatí pro vydání územního opatření o stavební uzávěře. Tam by se investor mohl u soudů pokusit náhradu získat, i kdyby stavební uzávěra byla schválena třeba 15 let po účinnosti územního plánu, podle kterého mohl stavebník svůj záměr realizovat.

Není nám známo žádné soudní rozhodnutí, které by tento konkrétní problém řešilo. Samozřejmě by bylo možno argumentovat, že se pětiletá lhůta logicky vztahuje i na stavební uzávěry, které představují menší omezení (a jsou dočasné) než územní plán, nicméně je to pouze náš soudy nepotvrzený právní názor.

V případě sporu by pasivitu vlastníka soudy zřejmě posuzovaly také v rámci kritéria, podle kterého se náhrada poskytne pouze tehdy, pokud omezení vlastnického práva přesáhne spravedlivou míru (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2291/2016).

A co na to nový stavební zákon?

Nový stavební zákon řeší náhrady za změny v území v § 133 a násl. Zde se říká, že vlastníkovi pozemku nebo stavby a osobě, která má jiné věcné právo k pozemku nebo stavbě (dále jen „oprávněná osoba“) a které vznikla škoda v důsledku zrušení nebo významného omezení zastavitelnosti pozemku na základě změny územně plánovací dokumentace nebo vydáním nové územně plánovací dokumentace, náleží náhrada škody spočívající v nákladech vynaložených na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku, na projektovou přípravu výstavby nebo za snížení hodnoty pozemku, který slouží k zajištění dluhu.

Vedle toho oprávněné osobě náleží také náhrada, byla-li její práva k pozemku nebo stavbě významně omezena územním opatřením o stavební uzávěře a byla-li jí tím způsobena škoda.

Důležitý je odstavec třetí. V něm se píše: Náhrada oprávněné osobě nenáleží, došlo-li ke zrušení nebo významnému omezení zastavitelnosti pozemku na základě jejího návrhu nebo po uplynutí doby 5 let od nabytí účinnosti územně plánovací dokumentace, která zastavění dotčeného pozemku ke stanovenému účelu umožnila. Nově je výslovně stanoveno, že do této doby se nezapočítává doba, po kterou bylo zastavění pozemku znemožněno v důsledku stavební uzávěry nebo jiného dočasného omezení zastavitelnosti pozemku stanoveného územně plánovací dokumentací.[2]

Jestliže tedy nový stavební zákon v § 133 odst. 2 přiznává náhradu oprávněné osobě, jejíž práva byla významně omezena stavební uzávěrou a současně pak v § 133 odst. 3 říká, že náhrada oprávněné osobě nenáleží, došlo-li ke zrušení nebo významnému omezení zastavitelnosti pozemku na základě jejího návrhu nebo po uplynutí doby 5 let od nabytí účinnosti územně plánovací dokumentace, která zastavění dotčeného pozemku ke stanovenému účelu umožnila, pak je situace poměrně jasná. Domníváme se, že právě formulace odstavce druhého v kombinaci s odstavcem třetím, které je odlišné od stávající právní úpravy, sděluje, že se pětileté lhůta vztahuje i na omezení způsobená stavební uzávěrou.

Vyplatí se počkat se započetím pořizování uzávěry?

Pokud obce začnou pořizovat stavební uzávěry až po účinnosti nového stavebního zákona (a doufejme, že jeho projednávané novely, bez které se situace okolo stavebních uzávěr nebývale zkomplikuje), pak by o neposkytnutí náhrady za stavební uzávěru po uplynutí pěti let od účinnosti územního plánu, který zastavění pozemku umožnil, neměly být pochyby a podle našeho názoru se již obce nemusí nepřiměřených náhrad za zákonné stavební uzávěry obávat tolik jako dnes.

Na okraj

Zajímavá je část důvodové zprávy k tomuto ustanovení (která se týká ústavnosti pětileté lhůty): „V souvislosti s náhradami za změnu v území se v průběhu projednání návrhu objevily pochybnosti o ústavní konformitě této úpravy. K tomu je nezbytné poznamenat, že návrh v maximální možné míře vychází ze stávající právní úpravy obsažené v § 102 zákona č. 183/2006 Sb. Tato úprava nebyla nikdy shledána rozpornou s Ústavou ČR. Lze v této souvislosti konstatovat, že k této části zákona č. 183/2006 Sb. je k dispozici několik soudních judikátů, včetně nálezů Ústavního soudu nebo rozhodnutí rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu. Žádný z těchto nálezů neshledal tuto úpravu rozpornou s ústavním pořádkem ČR, naopak skutkové podstaty náhrad spíše rozšířily.“

Jak vidno, soudy i normotvůrci jsou na straně obcí, pokud jde o nutnost poskytovat nepřiměřené náhrady vlastníkům pozemků, kteří je po velmi dlouhou dobu nijak nevyužijí, i když by v souladu s územním plánem mohli.

 

Poznámky:

[1] To neplatí, pokud v pětileté lhůtě nabylo účinnosti rozhodnutí o umístění stavby nebo územní souhlas pro stavbu, pro kterou bylo zastavění uvedenou územně plánovací dokumentací určeno a toto rozhodnutí nebo souhlas je platné, nebo byla uzavřena veřejnoprávní smlouva nahrazující územní rozhodnutí a tato veřejnoprávní smlouva je účinná.

[2] Dále je stanoveno, že náhrada oprávněné osobě dále nenáleží, nabylo-li právní moci povolení záměru, pro který bylo zastavění příslušnou územně plánovací dokumentací určeno, a toto povolení je platné nebo pozbylo platnosti. Oproti dnešku je tedy relevantní i povolení, které již není v právní moci – to znamená, že stavebníci, kteří povolení získají, jej musí skutečně využít a když tak neučiní, nemohou chtít za svoji liknavost náhradu.

 

Více našich textů k problematice náhrad za změny v území najdete zde.