Na naši advokátní kancelář se obrátili vlastníci pozemku, kteří chtěli stavět rodinný dům, ale obec změnila územní plán a ze zastavitelných ploch měli rázem zemědělskou půdu, i když učinili řadu kroků směřujících k realizaci výstavby. Klienti se domnívali, že takový postup obec neodůvodnila. Krajský soud v Brně jim dal za pravdu. Proč?
Obec zrušila zastavitelnost pozemků současně vymezila nové zastavitelné plochy
Hlavním argumentem našich klientů bylo, že obec vymezila nové zastavitelné plochy, i když současně pozemek vlastníků vrátila do nezastavěného území. Celý svůj postup obec odůvodnila mj. takto: „Z důvodu nutnosti kompenzace nově vzniknuvších záborů půdního fondu, dále nemá dosud v dostatečné kvalitě vyřešené napojení na dopravní a technickou infrastrukturu a současně nenastala v ploše situace dle § 102 odst. 3 stavebního zákona v platném znění, která by znemožňovala vyjmutí předmětné plochy ze seznamu vymezených zastavitelných ploch.“ Zrušením zastavitelnosti pozemků našich klientů tedy obec kompenzovala vymezení nových zastavitelných ploch. Obec dále tvrdila, že pozemek není zpřístupněný pozemní komunikací s dostatečnými parametry, tedy zde podle názoru obce nebylo možné stavět.
Těžištěm argumentace vlastníků bylo, že jsou změnou územního plánu diskriminování a že se ve vztahu k jejich vlastnickému právu nejedná o opatření, které by bylo proporcionální, resp. nezbytné.
Zrušení zastavitelnosti podle soudu nebylo nezbytné
V tom posledním jim dal soud za pravdu: „Odůvodnění změny územního plánu lze identifikovat, že cílem této změny je (mj.) rozvoj obce směrem k vymezení nových zastavitelných ploch, ovšem při současném naplnění požadavků na ochranu půdy (zemědělského půdního fondu). Jinými slovy, cílem bylo vymezit další zastavitelné plochy (uspokojení požadavku na výstavbu), nikoliv však ve výměře převyšující výměru ploch nezastavitelných.
Požadavek na kompenzaci nových záborů vyplývá z právní úpravy (§ 5 zákon o ochraně ZPF), resp. ze stanoviska dotčeného orgánu (na úseku ochrany ZPF). Z tohoto stanoviska však nevyplývá, že by výměra ploch navracených do ZPF měla výměru nově zabíraných ploch nutně převyšovat, resp. o kolik… Soud se ztotožnil s navrhovateli v tom, že pokud by plocha Z8 zůstala v plochách bydlení, výměra ploch nově určených k zastavění by ve svém souhrnu i tak nedosahovala výměry ploch převáděných zpět do ZPF. Výměra plochy Z8 představuje pouze 0,56 ha. Z toho vyplývá, že i bez započtení redukce o plochu Z8 by výměra ploch redukovaných převyšovala výměru ploch nově zastavitelných (tj. těch, jež jsou ze ZPF odnímány).
Jednalo by se tedy (i bez zásahu do plochy Z8) o pozitivní bilanci pro ZPF. V takové situaci proto nelze než konstatovat, že vypuštění plochy Z8 ze zastavitelných ploch nemohlo dosažení sledovaného cíle ovlivnit. A odpůrkyně neuvedla dostatečně závažné důvody (např. relevantní změna okolností, věcná nesprávnost původního řešení ve spojení s kolizí s veřejným zájmem) ke změně funkčního určení plochy Z8 z plochy zastavitelné na plochu nezastavitelnou.“
Problematické dopravní napojení není bez dalšího překážkou pro zachování zastavitelnosti
Soud ještě řekl jednu důležitou věc: „Ve fázi územního plánování není problematické dopravní napojení bez dalšího překážkou pro zachování zastavitelnosti plochy (ostatně mezi účastníky není sporu o tom, že takový problém zde byl již při vymezení plochy Z8 jako zastavitelné v roce 2008).
Skutečnost, že navrhovatelé své pozemky po dlouhou dobu nevyužili k původně vymezenému účelu, tj. k zastavění, resp. skutečnost, že nejsou dány podmínky pro odškodnění vlastníků ve smyslu § 102 stavebního zákona, nemůže posuzovaný zásah do vlastnických práv navrhovatelů opodstatnit za situace, kdy tento zásah není pro dosažení cíle sledovaného změnou územního plánu potřeba.
Nutno podotknout, že tato situace se může do budoucna změnit; např. tehdy, bude-li v budoucnu dána potřeba vymezení nových zastavitelných ploch na území obce a současně bude nutno řešit požadavek na jejich kompenzaci redukcí ploch z „rezervoáru“ ploch dosud k zastavění nevyužitých. Navrhovatelé tedy nyní získávají čas a nadále se mohou snažit o využití svých pozemků na ploše Z8 k původnímu účelu, tj. k zastavění rodinnými domy, jakkoli dosud učiněné kroky k takovému výsledku zatím nesměřovaly.“
Podle rozsudku KS Brno ze dne 2. 2. 2024, čj. č.j. 66 A 4/2023-204.
Více našich článků k problematice územního plánování najdete zde.