Více než 50 tisíc společenství vlastníků jednotek, které v roce 2011 evidoval Český statistický úřad, má sice na změnu svých stanov ještě čas dva a půl roku (pokud jde o změnu názvu, tak o rok méně), ale kdo si chce ušetřit stres spojený se změnami na poslední chvíli a vyvarovat se zbytečných chyb, může začít už nyní. Zejména těmto vlastníkům jednotek je určen následující text.
Podle § 3041 odst. 2 ab initio zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen „NOZ“) pozbyla dne 1. ledna 2014 závaznosti všechna ustanovení stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“), která odporovala donucujícím ustanovením NOZ. Všechna SVJ jsou povinna do 2. ledna 2017 (včetně) přizpůsobit stanovy nové úpravě a doručit je příslušnému krajskému soudu, který vede rejstřík SVJ [1].
V případě nesplnění uvedené povinnosti vyzve soud po uplynutí uvedené lhůty SVJ k předložení listin pod hrozbou pokuty až do výše 100.000,- Kč (dle § 104 zákona č. 304/2013 Sb. o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob). V krajním případě bude moct soud SVJ zrušit [2]. Likvidace se však v tomto případě nenařídí (§ 1216 NOZ). Práva a povinnosti společenství vlastníků přecházejí dnem jeho zániku na vlastníky jednotek v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech.
Podle dosavadní právní úpravy [3] se právní poměry společenství v případech, kdy shromáždění neschválilo stanovy, řídilo vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb. Lze tedy říct, že SVJ podle předchozí právní úpravy mohlo přijmout stanovy i fikcí. Podle výkladového stanoviska č. 10 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti (dále jen „KANCL“) ze dne 7. 6. 2013 může i po nabytí účinnosti NOZ SVJ nadále z těchto vzorových stanov vycházet, i když byl tento právní předpis nabytím účinnosti NOZ bez náhrady zrušen.
Z uvedeného tedy pro SVJ vzniklé před nabytím účinnosti NOZ plyne, že postačí dosavadní stanovy změnit pouze v částech odporujícím nové právní úpravě. Konkrétní změny, které jsou potřebné, závisí od individuálního znění stanov konkrétních SVJ. I v případě vzorových stanov je potřeba provést změny na vícerých místech. Jenom demonstrativně jmenuji například název (tento je potřeba přizpůsobit dle § 3042 NOZ v kratší lhůtě, a to do 2. ledna 2016), výkon správy (tuto již budou vykonávat všichni spoluvlastníci, nikoliv SVJ), lhůtu, ve které lze napadnout rozhodnutí shromáždění u soudu, či počet hlasů potřebných ke zvolení výboru nebo pověřeného vlastníka.
Podle § 1204 NOZ vniká SVJ rozdílně od § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (dále jen „ZVB“) až dnem zápisu do veřejného rejstříku. Ještě předtím je však potřeba SVJ založit schválením stanov (§ 1200 NOZ), z čehož plyne, že dle NOZ již musí mít každé SVJ stanovy vlastní [4]. Po derogaci výše uvedeného nařízení vlády č. 371/2004 Sb. již totiž právní řád žádné vzorové stanovy neobsahuje a NOZ jejich existenci a explicitně ani nepředpokládá [5]. Uvedené ovšem nebrání tomu, aby se vlastníci jednotek při tvorbě stanov v určité míře zmiňovaným nařízením inspirovali.
Závěrem je potřeba upozornit, že ustanovení § 1200 odst. 3 NOZ vyžaduje pro stanovy formu veřejné listiny [6]. Je proto vhodné, aby si vlastníci jednotek připravili ještě před schvalováním znění, jež je plně v souladu s novým zákonem. Tím předejdou zbytečnému vynakládání finančních prostředků na opakované pořizování notářských zápisů a opakované změny zápisu SVJ v rejstříku [7].
Vzhledem k tomu, že tvorba stanov je pro laiky mnohdy stěží uchopitelným úkolem, rozhodli jsme se v AK David Zahumenský připravit pro Vás vzorové stanovy konformní s novou úpravou, které v průběhu cca měsíce zveřejníme na těchto stránkách zdarma k volnému stažení.
V případě, že máte zájem o změnu (úpravu) starých anebo o sepsání nových stanov „na míru“, případně o jiné právní služby či konzultace v oblasti institutu bytového (spolu)vlastnictví, neváhejte nás kontaktovat na adrese advokat@davidzahumensky.cz.
Ľuboš Šimončič
Poznámky:
[1] Blíže viz LAVICKÝ, Petr et al. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1−654). Komentář. 1. vyd., Praha: C. H. Beck, 2014. s. 2345.
[2] Vzhledem k dikci § 1198 NOZ lze dovodit, že by neměla být zrušena SVJ v domech, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví alespoň tří různých vlastníků.
[3] Blíže viz zejména § 9 a § 10 ZVB.
[4] Viz výkladové stanovisko č. 10 Expertní skupiny KANCL při Ministerstvu spravedlnosti. Dostupné zde.
[5] Srovnej § 9 odst. 10 ZVB.
[6] V tomto případě notářského zápisu dle § 62 a násl. zákona č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti, ve znění pozdějších předpisů. To podle § 1200 odst. 3 věty druhé NOZ neplatí, zakládá-li se společenství vlastníků prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě.
[7] Dle položky 11 přílohy k zákonu č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů se vybírá za každou změnu v zápisu poplatek 2.000,- Kč.