Ve VeKLEPu se objevil nový dokument – návrh novely stavebního zákona z pera Středočeského kraje. Navrhuje se, aby obce měly možnost vydávat obecně závazné vyhlášky, skrze které by byla upravena pravidla pro stanovení přiměřeného odvodu za zvýšení hodnoty pozemku při pořizování územně plánovací dokumentace. Cílem zavedení nového poplatku je podle návrhu podpora rozvoje území obce.
Veřejnoprávní plánovací smlouvy uzavírané podle zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen „stavební zákon“) budou zajisté předmětem řady sporů, přičemž jednou z příčin bude jejich mimořádně nekvalitní právní úprava obsažená v § 130 – 132 stavebního zákona. Zajímavou otázkou, kterou budou soudy řešit, bude snaha investorů zasahovat naprosto bezskrupulózně do procesu územního plánování a zavazovat obec k tomu, aby přijala územně plánovací dokumentaci v konkrétním znění, které umožní realizaci prosazovaného záměru.
Nejvyšší správní soud v dnešním rozsudku konstatoval: „Je třeba upozornit na to, že výstavba jednoho rodinného domu u komunikace, která již obsluhuje obdobnou zástavbu, zjevně sama o sobě nepřináší nové nároky na veřejnou dopravní ani technickou infrastrukturu (rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 27. 9. 2024, č. j. 5 As 279/2022-34).“
V březnu jsme informovali o rozsudku Krajského soudu v Plzni, který dovodil, že pokud smlouvu o souhlasu se stavbou na obecním pozemku uzavře rada obce, je taková smlouva neplatná. A stejně tak je neplatná tehdy, pokud záměr smlouvu uzavřít nebyl v souladu s § 39 odst. 1 zákona o obcích předem zveřejněn. Nyní máme k dispozici aktuální stanovisko ministerstva vnitra, které výklad krajského soudu nepovažuje za obecně závazný a vymezuje se proti němu.
V rámci naší minisérie o plánovacích smlouvách podle zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon se dostáváme k ošemetné otázce: Má investor nárok na uzavření plánovací smlouvy? Pokud ano, v jaké situaci? Pojďme se podívat na paragrafy a judikaturu.
Novým článkem pokračujeme v naší minisérii věnované plánovacím smlouvám podle nového stavebního zákona. Tentokrát se zaměříme na rizika spojená se soudním přezkumem územně plánovací dokumentace vydané v podobě podle smluvních požadavků stavebníka.
V rámci naší minisérie o plánovacích smlouvách jsme se rozhodli dát prostor i obecnější teorii správního práva, neboť má pro smlouvy značný význam. Jak jsme již v prvním článku vysvětlili, plánovací smlouvy uzavírané podle stavebného zákona (č. 283/2021 Sb.) jsou smlouvami veřejnoprávními, což má na celou věc zásadní dopad a v některých situacích to může být pro nevhodně formulovanou smlouvu i fatální. Problémům mohou čelit zejména ty smlouvy, skrze které se obce budou pokoušet obchodovat s územními plány a za peníze investorů měnit regulaci podle předem nadiktovaných požadavků v rozporu s veřejnými zájmy.
Nová právní úprava veřejnoprávních plánovacích smluv přináší spoustu otázek. Jednou z nich je, jak přesně se bude postupovat, když si investor bude chtít koupit regulaci v územním plánu, která by vyhovovala jeho záměrům. Vzhledem k tomu, že umožnit obchodování s územními plány byl od počátku cíl nové právní úpravy, je výsledek skutečně žalostný a představuje velké riziko pro obce a ještě větší „příležitost“ pro nespokojené občany, kterým je developerský projekt trnem v oku.
Nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) dal obcím možnost, aby v územních plánech vymezily plochy anebo koridory, na kterých bude rozhodování podmíněno uzavřením veřejnoprávní plánovací smlouvy. Konkrétně tento předpis v § 81 odst. 3 říká, že územní plán musí stanovit i základní obsah takové „podmiňovací“ plánovací smlouvy a podmínky a lhůtu pro její uzavření (tato nesmí být delší než 6 let od nabytí účinnosti územního plánu a jejím marným uplynutím pozbývá podmínka platnosti). Na první pohled se to zdá být báječné – jako by to vyřešilo problémy s financováním potřebné infrastruktury pro novou výstavbu. Když se ale nad věcí začnete zamýšlet, uvidíte, že i tato regulace má dost velké trhliny a v praxi […]
Mnohé obce a města zatím netuší, jaké výzvy přinesla plná účinnost nového stavebního zákona od 1. 7. 2024 ve vztahu k uzavírání smluv s developery i běžnými stavebníky. Na některé otázky poskytnou odpověď až soudy, ale praxe se nezastaví a cílem tohoto příspěvku je tak poskytnout doporučení, jak postupovat již nyní.