Mnohé obce a města zatím netuší, jaké výzvy přinesla plná účinnost nového stavebního zákona od 1. 7. 2024 ve vztahu k uzavírání smluv s developery i běžnými stavebníky. Na některé otázky poskytnou odpověď až soudy, ale praxe se nezastaví a cílem tohoto příspěvku je tak poskytnout doporučení, jak postupovat již nyní.
Krajský soud v Praze rozhodoval o územním plánu další obce, která se pokusila o redukci zastavitelných ploch (změnu ploch pro bydlení na pole a trvalé travní porosty). Samospráva boj o územní plán tentokrát prohrála.
Nejvyšší správní soud rozhodoval o dalším incidenčním přezkumu územního plánu, přičemž judikoval, že také v případě incidenčního přezkumu se přísněji hledí na vlastníka, který k návrhu změny územního plánu nepodal námitku.
V Liberci přijali nový územní plán, proti kterému bojoval jeden z vlastníků, kterému se nelíbilo například to, že oproti úpravě v předchozím územním plánu došlo ke změně využití některých pozemků z bydlení na zeleň sídelní či zemědělství nebo že město přistoupilo k omezení zastavitelnosti jednotlivých pozemků apod.
Otázka: Naše obec zvažuje, že by zrušila zastavitelnost u plochy na okraji katastru. Uplynulo už více než 5 let od vydání stávajícího územního plánu, který plochu vymezil jako zastavitelnou. Současně ale byla výstavba podmíněna zpracováním územní studie a ta byla pořízena až před třemi lety. Hraje to z hlediska rizika hrazení náhrad vlastníkovi nějakou roli?
Otázka: Kdy je nutné návrh změny územního plánu opakovaně veřejně projednat?
Otázka: Doslechli jsme se, že se po 1. 7. 2024 mění způsob výpočtu zastavěnosti pozemku, je to pravda?
Nejvyšší správní soud rozhodoval o jedné stavební uzávěře, proti které se bránil nespokojený investor toužící realizovat na plochách pro výrobu lakovnu. Vzhledem k tomu, že ve sporu vyhrála obec, je důležité citovat pár soudcovských myšlenek, neboť z nich mohou těžit i mnohé jiné samosprávy. Problémem obcí totiž je, že se stavebních uzávěr nebo změn územních plánů často bojí zcela zbytečně, a tak nemůže být nikdy na škodu podpořit jejich sebevědomí a úsilí o kvalitnější život pro občany.
V rámci přípravy jednoho návrhu na zrušení územního plánu jsme našli zajímavý judikát z dílny Krajského soudu v Praze (jak taky jinak, tento soud obecně rozhoduje v oblasti územního plánování docela dobře). V popisovaném případě se bránili vlastníci pozemků, které doposud byly zastavitelné a určené pro výstavbu rodinných domů proti tomu, že obec jejich pozemky jednoduše vrátila do nezastavěného území jako zemědělskou půdu.
Jedna vlastnice zjistila, až když řešila územní plán, že její pozemky jsou zahrnuty v biokoridoru, což mělo neblahé dopady na hodnotu nemovitostí. Problém byl ovšem v tom, že pozemky do biokoridoru zahrnovaly už zásady územního rozvoje, které jsou pro územní plány závazné. Protože se domnívala, že vymezení biokoridoru právě na jejích pozemcích není v zásadách odůvodněno, pokusila se obrátit na soud, bohužel ale neuspěla (jeden z problémů spočíval i v tom, že vlastnice se o zásady včas nezajímala a v průběhu jejich pořizování byla pasivní, což znamená, že soud vůbec neřešil přiměřenost zvoleného řešení, ale jen jeho zákonnost. Z toho plyne základní ponaučení – jestli chcete skutečně bránit svá práva, zajímejte se, dokud to jde.