Velká novela stavebního zákona v § 103 odst. 1 definuje podstatnou úpravu, nově k tomu ale přidává výčet toho, co podstatnou úpravou návrhu územně plánovací dokumentace není. Ve 30. Povídání vysvětlujeme, proč je takový výčet podle nás matoucí a zavádějící. Rozhodující totiž je nadále pouze to, jestli úprava návrhu zasahuje do práv vlastníků či veřejných zájmů nebo ne. Přitom některé z úprav, které jsou ve výčtu obsaženy (kupř. zpřesnění návrhu ploch a koridorů vymezených v nadřazené územně plánovací dokumentaci) už soudy za zasahující do práv uznaly.
Velká novela stavebního zákona přináší řadu změn do pořizování územních plánů a jejich změn. Tyto budou účinné od ledna 2027. V dnešním povídání se věnujeme tomu, kdo bude nově pořizovatelem, co to znamená a ve kterých případech obec bude nadále potřebovat pověřeného zastupitele. Poukazujeme na to, že se bude pořizovat nejen v samostatné působnosti obcí, ale pořizovatelem bude (od ledna 2028) také státní orgán – úřad rozvoje území kraje.
V 28. Povídání se věnujeme tomu, proč je pro pořizovatele územních plánů důležité rozlišovat mezi pasivními a aktivními vlastníky. Kdo je to “pasivní vlastník” původně definovala rozhodovací praxe správních soudů. Vysvětlujeme, jak se to má s postavením pasivního vlastníka i v situaci, kdy se regulace mění a probíhá opakované projednání návrhu. Nový stavební zákon přinesl § 307 odst. 2, podle kterého pasivní vlastník nemá možnost vůbec se obracet na soud, pokud u daného opatření neproběhla SEA.
Ve 27. Povídání sdílíme své zkušenosti s obhajobou územních plánu před soudy. Soudní řízení ve správním soudnictví se příliš nepodobá americkým seriálům z justičního prostředí. Řízení je vedeno z větší části v písemné podobě a zejména na straně samosprávy spíše než na excentrických výstupech záleží na věcném a racionálním vysvětlování toho, proč byla daná regulace zvolena, proč není nepřiměřená apod.
Ve 26. Povídání se věnujeme časté námitce ze strany vlastníků pozemků, kteří říkají: Proč obec zvolila právě minimální velikost pozemku 800 m2 a ne 600 m2? Proč obec stanoví max. zastavitelnost pozemku 60% a ne 80%? apod. Nejprve se věnujeme obecně odůvodnění toho, proč si obec přeje rozvolnit výstavbu, následně pak přejdeme ke konkrétním regulativům. Citujeme z rozsudku Krajského soudu v Brně č.j. 66 A 11/2026-83, který uvedl, mj. že “. Po obci nelze žádat, aby matematicky prokázala, že „správná“ hranice je zrovna 600 m2, a ne o něco méně či více…”
Poslední srpnový den jsme za jednu obec podali náš první návrh na zrušení jedné z akceleračních oblastí vymezených změnou č. 2 Územního rozvojového plánu. Současně jsme napadli související územní opatření. Vzhledem k tomu, že přezkum změn Územního rozvojového plánu je úplnou novinkou, rozhodli jsme se ve 25. Povídání podělit o některé naše náhledy na tuto problematiku a praktické aspekty soudního přezkumu akceleračních oblastí.
Ve 24. Povídání otevíráme téma územních studií. Zaměříme se zejm. na situaci, kdy územní plán stanoví, že rozhodování v území je podmíněno zpracováním územní studie. Tento nástroj se v praxi využívá poměrně hojně, ale obce a města si vždy neuvědomují jeho limity.
Ve 23. Povídání se věnujeme zejm. tomu, jak zahájit pořizování změny územního plánu. Stavební zákon rozlišuje podnět ze strany obce a podnět ze strany vlastníka. Vlastník pak může podat buď kvalifikovaný podnět, který obsahuje návrh zadání a stanoviska krajského úřadu, nebo podnět nekvalifikovaný (kvalifikovaný podnět si může připravit také obec). Upozorňujeme také na situace, kdy by vlastník mohl podat zásahovou žalobu na nečinnost proti obci či pořizovateli.
Kdy je vlastník územním plánem diskriminován? Pokud si obec rozdělíme na pozemky, které jsou ve srovnatelné nebo velmi podobné situaci, tak ty ve stejné skupině musí být regulovány shodně. Pokud bychom nějakého vlastníka znevýhodnili oproti jinému, který má podobné pozemky, hrozí zrušení soudem.
Ve 21. Povídání se věnujeme tomu, jak může územní plán napomáhat, aby se problémy se suchem ještě více nezhoršovaly. Postupujeme od nejtvrdších opatření, jako je rušení zastavitelnosti, až k těm měkčím, jako jsou etapizace, požadavky na veřejná prostranství, ochranu nezastavěného území či zadržování dešťové vody.