Jestli byste chtěli mít dobrý územní plán, ale pořád máte nezodpovězené otázky ohledně rizika placení náhrad vlastníkům, pak právě teď čtete ten správný manuál od odborníků, kteří tématu skutečně rozumějí. Smlouvám s investory, územním plánům a náhradám za jejich změny se v naší advokátní kanceláři věnujeme řadu let. Díky tomu máme unikátní zkušenosti. Rozhodli jsme se o ně podělit a dát dohromady alespoň 100 otázek a odpovědí k tématu náhrady škody a územního plánování. Postupně je budeme zveřejňovat v jednotlivých dílech publikace „Náhrady investorům za změnu územního plánu ve 100 otázkách a odpovědích“.
Jestli byste chtěli mít dobrý územní plán, ale pořád máte nezodpovězené otázky ohledně rizika placení náhrad vlastníkům, pak právě teď čtete ten správný manuál od odborníků, kteří tématu skutečně rozumějí. Smlouvám s investory, územním plánům a náhradám za jejich změny se v naší advokátní kanceláři věnujeme řadu let. Díky tomu máme unikátní zkušenosti. Rozhodli jsme se o ně podělit a dát dohromady alespoň 100 otázek a odpovědí k tématu náhrady škody a územního plánování. Postupně je budeme zveřejňovat v jednotlivých dílech publikace „Náhrady investorům za změnu územního plánu ve 100 otázkách a odpovědích“.
Nejvyšší soud se na podzim 2024 znovu vyjadřoval k náhradám za změny územního plánu, kdy došlo ke změně regulace po dlouhých pěti letech, věc se tedy neřešila přímo podle stavebního zákona, ale postupovat se muselo podle čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod. Dobrou zprávou pro obce je, že NS potvrdil, že se i na tyto případy vztahuje pětiletá lhůta podle stavebního zákona.
V rozsudku z konce února 2025 se Nejvyšší soud zabýval otázkou, zda za škodu a jinou újmu ve smyslu § 23 odst. 4 zákona o vyvlastnění lze považovat náklady, které vyvlastňovaný v reakci na podání žádosti o vyvlastnění vynaložil na právní zastoupení a na znalecký posudek.
Plánovací veřejnoprávní smlouvy podle zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon (stavební zákon) musí vždy schvalovat zastupitelstvo (§ 132 odst. 1 stavebního zákona). Děje se tak klasickým usnesením, kterým se schvalují i jiná právní jednání obce. Na základě takového usnesení ještě nedošlo k uzavření smlouvy, k tomu bude potřeba ještě dalšího navazujícího jednání starosty, který zastupuje obec navenek a projevuje její vůli. Tím teprve bude smlouva uzavřena.
Každá obec, ve které se hodně staví, zná velmi důvěrně trable, které z toho plynou: chybí místa ve školkách, nedostačuje kanalizace ani vodovod, schází zeleň a vůbec veřejná prostranství, není dost komunikací ani chodníků. Tyto problémy je možné z velké části eliminovat skrze dobrou regulaci v územním plánu, kdy je třeba buď sáhnout k úplnému zrušení zastavitelných ploch nebo ke zpřísnění regulace. Obce se v takových situacích bojí změnit územní plán, protože nad nimi visí hrozba milionových náhrad za tzv. zmařené investice. Obavy jsou přitom často zbytečné, protože investoři nesplní náročné podmínky stavebního zákona.
Prezentaci Venduly Zahumenské ze semináře Hrozí obci náhrada za zklamaná očekávání investorů? najdete ke stažení zde.
Pokud dojde na spor mezi obcí a investorem o náhradu škody za změnu územního plánu, kvůli které není možné realizovat původní záměr, vyvstane vždy jedna důležitá otázka – jak se vůbec dá dokázat, jaká škoda vznikla?
Brno s velkou slávou pořídilo nový územní plán. Prohlédnout si ho v celé jeho kráse můžete zde. Problém je, že v Brně běží celá řada řízení před stavebními úřady, a to pro záměry, které byly souladné se starým územním plánem, ale s tím novým už nebudou. V takovém případě nezbude stavebnímu úřadu nic jiného než žádost zamítnout, pokud nebude možné záměr uvést do souladu s územním plánem.
Obce si mnohdy neuvědomují, že by měly dobře promýšlet, jakou regulaci vloží do územního plánu. Pokud totiž omezí vlastníky nad přiměřenou míru třeba tím, že na jejich pozemcích vymezí veřejně prospěšnou stavbu pro dopravní infrastrukturu, aniž by došlo v rozumné době k vyřešení majetkoprávních poměrů, může být takový zásah do vlastnictví hodnocen soudy jako problematický a vlastníci se mohou u soudu domoci specifického druhu náhrady. Případem se zabýval Nejvyšší soud a v tomto textu se budeme věnovat jeho rozhodnutím (věc řešil opakovaně) v dané kauze.