V rozsudku ze srpna 2025 se Krajský soud v Plzni zabýval návrhem na zrušení stavební uzávěry, kterou vydala rada obce v roce 2023 (ještě podle starého stavebního zákona). Soud navrhovateli nevyhověl (s výjimkou konstatování, že uzávěra nemůže zakázat dělení a scelování pozemků). Soudci se naopak kriticky vyjádřili k tomu, že návrh vlastníka (byl obecný a nekonkrétní.
Nejvyšší správní soud řešil neudělení výjimky ze stavební uzávěry. Ačkoliv z dosavadní judikatury správních soudů, i z nového stavebního zákona plyne, že se proti rozhodnutí rady obce (nebo zastupitelstva, když se rada nevolí) není možné odvolat, investoři to evidentně pořád zkouší. Jejich snahy jsou ale odsouzeny k nezdaru.
Nejvyšší správní soud se vyjadřoval k nárokům na odůvodnění stavební uzávěry, které jsou nižší, než je tomu u územních plánů. Také proto není třeba se vydání stavební uzávěry přehnaně obávat.
Nový stavební zákon přinesl do praxe spoustu zmatku. Obce i pořizovatelé mají mnoho otázek, na které jen složitě hledají alespoň nějakou kloudnou odpověď. Jedním z dotazů je, jak správně naložit s návrhem vyhodnocení připomínek, které pořizovatel obdržel k návrhu územního opatření o stavební uzávěře. Je zapotřebí poslat návrh vyhodnocení dotčeným orgánům, aby mohly ještě jednou uplatnit stanovisko, jako u pořizování územně plánovací dokumentace nebo ne?
Obce, které mají vydané stavební uzávěry pořizované ještě za účinnosti starého stavebního zákona (č. 183/2006), mají již jen necelé 3 měsíce na to, aby stavební uzávěry nechaly prověřit způsobem, který požaduje nový stavební zákon. Co se stane, pokud tak neučiní?
Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen „stavební zákon“) neřeší úplně srozumitelně postup pořizování územního opatření o stavební uzávěře. Konkrétně může působit potíže způsob projednávání návrhu stavební uzávěry s dotčenými orgány a veřejností. Proto jsme si řekli, že by bylo dobré se tomuto tématu věnovat.
Prezentaci Venduly Zahumenské ze semináře Stavební uzávěry najdete ke stažení zde.
V poslední době se zdá, že to soudy začaly docela dost přehánět s benevolencí vůči obcím v oblasti územního plánování a stavebních uzávěr – dovolí jim (na úkor vlastníků) nejrůznější procesní nehoráznosti. Z aktuálního rozsudku Krajského soudu v Praze plyne, že se není třeba zalamovat ani s přípravou programu jednání zastupitelstva. Projednat zastupitelé mohou cokoliv je napadne v průběhu jednání, asi v rámci jakéhosi volného toku myšlenek. Bude zajímavé sledovat, kam až se dá v nerespektování zákonů zajít. Vzhledem k tomu, že se ale vlastníci dost často nebrání a mnohdy to nakonec vzdají a nechají si líbit kde co, bude k podobným zásahům do práv docházet asi pořád dokola.
Podle § 123 odst. 3 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon (nový stavební zákon) platí, že územní opatření o stavební uzávěře se vydává na nezbytně nutnou dobu, která však nesmí být delší než 6 let. Protože nový stavební zákon obsahuje zoufale málo přechodných ustanovení, není zřejmé, jak uvedený požadavek dopadá na stavební uzávěry vydané podle zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, a to kvůli § 326 odst. 3 nového stavebního zákona. V tomto ustanovení se totiž uvádí: Obsahují-li územní opatření o stavební uzávěře omezení, která nejsou v souladu s požadavky tohoto zákona, ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona se k těmto omezením při rozhodování nepřihlíží.
Nový stavební zákon se urputně snaží zabránit vlastníkům, aby se bránili proti regulaci, kterou si obec v územním plánu usmyslí. Dokonce jim odňal možnost uplatňovat vůči návrhu územního plánu (opatření obecné povahy) námitky. Smějí bránit svoje práva jen o poznání slabším nástrojem – připomínkami. Je tento přístup v pořádku? Nemyslíme si. Myslíme si, že se nakonec najdou nespokojení vlastníci, kteří napadnou problematická ustanovení u Ústavního soudu.