Nový stavební zákon způsobil revoluci ve vyjednávání s investory. Nejen že zakotvil právní úpravu plánovacích smluv, ale především řekl, že jde o smlouvy veřejnoprávní. I když se to nezdá, pravidla hry se kvůli tomu docela dost změnila. Mnoho obcí má buď staré zásady pro jednání se stavebníky, které jsou postaveny na soukromoprávních smlouvách podle občanského zákoníku. To bude přinášet velké potíže. Jiné samosprávy žádná taková jasně formulovaná pravidla nemají.
V dubnu 2025 vstoupila v účinnost novela zákona o zadávání veřejných zakázek (ZZVZ). Zajímavé je, že během projednávání tohoto zákona v Poslanecké sněmovně načetla paní poslankyně Olšáková pozměňovací návrh se týkal vztahu veřejných zakázek a plánovacích smluv. Nakonec se sice součástí ZZVZ nestal, ale do budoucna by se o tomto řešení rozhodně uvažovat mělo. Vztah plánovacích smluv a veřejných zakázek je dnes totiž nevyjasněný a může se jednat o potenciální neuralgický bod vyjednávání s investory.
Uzavírání plánovacích smluv může být rizikové i z hlediska následně vzniklé systémové podjatosti úřadu při rozhodování o záměru investora. Nejvyšší správní soud to konstatoval v jednom ze svých rozsudků, jehož význam podpořil tím, že jej zařadil do své Sbírky rozhodnutí. Uvedenému problému je proto třeba věnovat zvýšenou pozornost.
Jestli chcete mít dobrý územní plán, ale pořád máte nezodpovězené otázky, pak právě teď čtete ten správný manuál od odborníků, kteří tématu skutečně rozumějí. Smlouvám s investory a územním plánům se v naší advokátní kanceláři věnujeme řadu let.
Jestli chcete mít dobrý územní plán, ale pořád máte nezodpovězené otázky, pak právě teď čtete ten správný manuál od odborníků, kteří tématu skutečně rozumějí. Smlouvám s investory a územním plánům se v naší advokátní kanceláři věnujeme řadu let.
Každá obec, ve které se hodně staví, zná velmi důvěrně trable, které z toho plynou: chybí místa ve školkách, nedostačuje kanalizace ani vodovod, schází zeleň a vůbec veřejná prostranství, není dost komunikací ani chodníků. Tyto problémy je možné z velké části eliminovat skrze dobrou regulaci v územním plánu.
Ve VeKLEPu se objevil nový dokument – návrh novely stavebního zákona z pera Středočeského kraje. Navrhuje se, aby obce měly možnost vydávat obecně závazné vyhlášky, skrze které by byla upravena pravidla pro stanovení přiměřeného odvodu za zvýšení hodnoty pozemku při pořizování územně plánovací dokumentace. Cílem zavedení nového poplatku je podle návrhu podpora rozvoje území obce.
Veřejný ochránce práv se již řadu let angažuje ve věci podivné výstavby výškové budovy Šantovka v Olomouci. Ombudsman podal tzv. žalobu ve veřejném zájmu proti rozhodnutí, kterým Magistrát města Olomouce umístil problematický záměr. Krajský soud žalobu odmítl, protože prý ochránce neprokázal veřejný zájem. Nejvyšší správní soud jeho usnesení zrušil v lednu 2024. Dospěl tehdy k závěru, že závažným veřejným zájmem může být v daném případě zájem na nestranném rozhodování správního orgánu. Krajský soud poté žalobu opět odmítl, protože (ve zkratce) o žádnou systémovou podjatost jít nemohlo, za to se dočkal dalšího zrušení svého usnesení.
Než nabyl účinnosti nový stavební zákon, používaly se jako právní základ pro jednání s investory tzv. zásady či metodiky. Řada obcí a měst tak disponuje přebujelým textem plným nadbytečných klauzulí, který po nabytí účinnosti nového stavebního zákona přináší více potíží než užitku. Zásady totiž nejsou schopny zachytit variabilitu situací, které vytváří „stavební život“, vytváří překážky pro jednání a stejně nejsou schopny nahradit dobře sepsanou smlouvu.
V § 130 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen „stavební zákon“) se píše, že plánovací smlouvou je veřejnoprávní smlouva uzavřená mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy nebo krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem.