Krajský soud v Praze rozhodoval o dalším územním plánu. Rozsudek je obsáhlý, a tak si dovolíme článek rozdělit na několik částí a okomentovat je.

K minimální velikosti stavebního pozemku

Soud řekl: „Nad rámec nutného odůvodnění soud dodává, že z hlediska přiměřenosti dané regulace má zásadní dopad skutečnost, že v textové části napadeného územního plánu (tedy v jeho závazné části) je na str. 43 uvedeno, že „minimální velikost stavebního pozemku (netýká se oddělování pozemku pod stavbou) – geodeticky oddělovaný pozemek musí mít minimálně tuto výměru (stávající pozemky již oddělené před schválením tohoto územního plánu mohou mít nižší, adekvátně se však snižuje i jejich maximální zastavěná plocha).“.

To pro navrhovatele, kteří sami uvádějí, že jejich pozemky jsou již rozparcelovány územním rozhodnutím o dělení pozemků, fakticky znamená značně mírnější dopad dané regulace do jejich vlastnických práv, neboť napadený územní plán výslovně zakládá výjimku z regulativu pro již existující parcely. Jinými slovy řečeno, navrhovatelé mohou v budoucnu realizovat případnou výstavbu na již dříve rozparcelovaných pozemcích, byť nedosahují výměry 1 000 m² (pouze s korekcí v podobě nižší maximální zastavěné plochy, proti níž návrh ani nebrojí). Odpůrkyně tak dle názoru soudu formulovala napadený regulativ v nezbytně nutné míře a nejšetrnějším způsobem tak, aby ještě vedl k dosažení sledovaného cíle.

Napadený územní plán na jedné straně reguluje intenzitu budoucí zástavby a chrání charakter území zatíženého přírodními a krajinnými limity, na straně druhé však nevylučuje stavební využití pozemků, které byly rozděleny ještě před jeho schválením. Tím odpůrkyně úspěšně vyvážila veřejný zájem na umírněném rozvoji území a ochrany přírody se soukromým zájmem vlastníků dotčených pozemků. I z tohoto důvodu soud neshledal, že by napadená regulace byla nepřiměřená.“

Rozpor územního plánu s realitou

Soud řekl: „Na druhou však nebylo možné, aby soud odhlédl od samotné věcné podstaty druhého návrhového bodu, tedy toho, že odpůrkyně vymezila dotčenou plochu jako stabilizovanou plochu veřejného prostranství, ačkoliv tomu dle navrhovatelů neodpovídá skutečný stav území. Územní plán tak nestanovuje změnu stávajícího způsobu využití, nýbrž označuje veřejné prostranství na pozemku navrhovatelky a) za již existující, tedy za stávající skutečnost, z níž územní plán jen vychází.

Navrhovatelé tak nebrojí proti tomu, že nově zavedená právní regulace je nepřiměřená… nýbrž vytýká odpůrkyni, že nesprávně tvrdí, resp. že nedostatečně zjistila skutečný (stávající) stav v území… Současně Nejvyšší správní soud zdůraznil, že úkolem odůvodnění územního plánu je především vysvětlit a obhájit navržené změny v území, u stabilizovaných ploch proto při absenci námitek nelze bez dalšího požadovat stejně podrobné individuální odůvodnění jako u ploch změnových… pokud jde o alternativu zcela zjevného a příkrého rozporu s realitou, je třeba zdůraznit, že se nejedná jen o pouhý jakýkoliv dílčí rozpor realitou, ale o zcela zjevný a příkrý rozpor. Jeho existenci je povinen prokázat navrhovatel… Tvrzený rozpor tedy musí být patrný na první pohled a současně musí dosahovat vyššího stupně intenzity. Takový zásadní rozpor by bylo možno spatřovat tam, kde je na zastavěných plochách vymezována jako stabilizovaná plocha nezastavitelná nebo naopak v případech, kdy funkční využití v územním plánu vydávané za stabilizovaný stav je jiným způsobem zcela nekompatibilní s dlouhodoběji ustáleným stavem v terénu…

Taková situace však v nyní projednávané věci nenastala, neboť se na dotčených pozemcích veřejné prostranství nenachází. Odpůrkyně tak porušila zákon, když v územním plánu zahrnula část dotčeného pozemku do stabilizované plochy veřejného prostranství… Ani argument odpůrkyně, že se jedná o plochu stabilizovanou, neboť se na ní nachází komunikace, nemůže obstát. Soud připomíná, že odpůrkyně na daných pozemcích nevymezila plochu dopravní či komunikační, nýbrž plochu „veřejná prostranství s převahou zpevněných ploch“ (PV). Odkaz na „pouhou“ existenci komunikační plochy tak nemůže být dostatečný, neboť skutečnost, že se na pozemku nachází cesta či zpevněná plocha, ještě bez dalšího neznamená, že jde o veřejné prostranství ve smyslu § 34 zákona o obcích.“

Podmínka územní studie

Soud řekl: „Navrhovatelé nyní před soudem namítají výlučně neodůvodněnost a neúčelnost požadavku územní studie, a to zejména z důvodu že pozemky v lokalitě Z43c jsou již fakticky využité, resp. zastavěné a tvoří součást soukromého oploceného areálu s vnitroareálovou komunikací. S tím se ale soud neztotožnil… Odpůrkyně odůvodnila potřebu územní studie U2 zejména tím, že řešené území je zatíženo specifickými limity a riziky, které vyžadují podrobnější prověření budoucího využití, zejména povodňovým ohrožením, nestabilitou svahů, potřebou dopravního zpřístupnění pozemků, požadavky rekultivace území po těžbě štěrkopísku a ochranou nově vzniklých krajinných hodnot… Soud konstatuje, že z odůvodnění napadeného územního plánu je zřejmé, že účelem územní studie je prověřit nové funkční a prostorové uspořádání lokalit po těžbě tak, aby bylo možné dosáhnout udržitelného rozvoje daného území a výstavby rodinných domů a rekreačních nemovitostí v souladu s východisky plánu jeho rekultivace po ukončení těžby, veřejným přístupem k vodním plochám, dopravním zpřístupněním lokality a ochranou krajinných hodnot…

Nadto je třeba zdůraznit, že pořízení územní studie brání rozhodování o změnách v území, dokud nebudou změny využití území prověřeny územní studií, a slouží tak jako podklad pro rozhodování o budoucích změnách. Argumentace navrhovatelů, která je založena výhradně na současném stavu daných pozemků (zastavěnost, jejich oplocení) proto nemůže obstát. Zjednodušeně řečeno, to, že je nyní určitá část území v době vydání územního plánu součástí soukromého areálu a nachází se na ní stavby, neznamená, že tento stav bude v nezměněné podobě zachován i do budoucna. V průběhu času se mohou změnit vlastnické poměry, způsob využití pozemků, podoba zástavby i prostorové uspořádání lokality; některé stavby mohou být odstraněny, přestavěny nebo nově realizovány. Právě pro takové budoucí změny a jejich koordinaci slouží územní studie jako podklad pro rozhodování v území. Již proto nelze „účelnost“ či „význam“ územní studie hodnotit pouze na základě momentálního stavu jednotlivých pozemků.

V projednávané věci je zřejmé, že lokality zahrnuté do územní studie procházejí (a do budoucna budou procházet) významnými změnami, souvisejícími mimo jiné s útlumem těžby. Snaha odpůrkyně o koordinaci těchto změn je proto zcela logická a soud pokládá územní studii za vhodný nástroj k dosažení rozumné míry koordinace dalšího rozvoje lokality, ve kterém nelze spatřovat nepřiměřený zásah do práv navrhovatelů.“

Problematičnost požadavku hlukového posouzení

Soud řekl: „Daný regulativ je pro plochu Z43b formulován následovně tak, že jde o „rodinné domy venkovského typu Z43b s podmínkou zvýšení nivelety nad Q100 a s podmínkou hlukového posouzení“. Soud podotýká, že nic bližšího k regulaci „hlukového posouzení“ již v odůvodnění napadeného územního plánu či rozhodnutí o námitkách prakticky nelze nalézt. Předně pak z takto formulované podmínky není patrné, co má být vlastním předmětem hlukového posouzení, v jaké fázi povolování záměrů se má tato podmínka uplatnit, jaký je její účel ani jaký právní následek má mít její splnění či nesplnění pro využití předmětné plochy.

Není zřejmé, zda má jít o posouzení hluku z okolní dopravy, z budoucího záměru, případně jejich kumulace, ani zda má být prokazováno splnění konkrétních hygienických limitů a vůči jakým chráněným prostorům. Takto neurčitě formulovaný regulativ pak nemůže být dostatečně konkrétním pravidlem pro adresáty územního plánu, natož pak pro správní orgány, které z něj mají v navazujících řízeních vycházet.“

Rozsudek KS Praha ze dne 21. 4. 2026, č. j. 41 A 118/2025- 59.

Více našich textů k územním plánům najdete zde.